Escalada en precios dificulta la compra de vivienda en la frontera

El mercado de vivienda en la ciudad fronteriza Tijuana, Baja California, atraviesa un momento de contraste: mientras los precios promedio alcanzan niveles históricos, la mayor parte de la demanda real se concentra en segmentos de menor valor. 

De acuerdo con información de 4S Real Estate, en Tijuana y Rosarito existen actualmente 2,282 departamentos en venta, con un precio promedio de 5.98 millones de pesos. Del total de viviendas, 72% superan los 4 millones de pesos, lo que significa que la oferta está dirigida a personas con altos ingresos y deja fuera a miles de familias con presupuestos más bajos.

“Se está construyendo para un nicho premium, mientras miles de familias con presupuestos menores se quedan sin alternativas, aunque la demanda real está en viviendas por debajo de los 4 millones. Ese es el gran vacío del mercado y también la mayor oportunidad para quienes sepan atenderlo”, comentó Luis Delgadillo, regional partner MX/Noroeste de 4S Real Estate.

Precipicio de mercado

La falta de proyectos asequibles ha provocado que la reventa de vivienda gane terreno. En el 2024, 61% de las compras de vivienda en Tijuana correspondieron al mercado de segunda mano, una tendencia que se mantuvo en ascenso frente a la escasez de oferta nueva en segmentos medios.

El fenómeno también responde al encarecimiento acelerado. En algunos desarrollos, el metro cuadrado llega a los 120,000 pesos, casi el doble de lo que costaba hace cinco años. Esta dinámica, apuntó el especialista, “lleva al famoso precipicio de mercado, es decir, que se inflan tanto los precios que se deja de vender”.

La proyección de colocación indica que en el 2025 se venderán alrededor de 44,000 viviendas en Tijuana, según 4S, lo que representa una baja respecto al año pasado.

“La oportunidad está en crear proyectos que se diferencien por ubicación, arquitectura y capacidad de responder a las necesidades reales del mercado, tanto para quienes desean habitar en la ciudad, como el turismo médico y de negocios que caracteriza a la zona”, apuntó Delgadillo.

Cambios en la renta

En años recientes, buena parte de las adquisiciones de vivienda en Tijuana fueron hechas por inversionistas, atraídos por las altas rentas que prometía el mercado. No obstante, el panorama ha cambiado.

De acuerdo con Delgadillo, un departamento podía alquilarse en cuestión de días hasta hace poco; hoy, el inventario tarda hasta siete meses en encontrar inquilino.

Además, propiedades que esperaban percibir hasta 3,000 dólares mensuales terminan cerrándose dos terceras partes, lo que afecta directamente el rendimiento anual de los inversionistas.

Un aspecto relevante es el cambio en el perfil del mercado: mientras que en años anteriores predominaba el interés en adquirir vivienda como inversión, para este 2025 se observa un giro: más personas buscan comprar para habitar.