Hipotecas de bancos no siguen recortes de Banxico; entorno económico acentúa cautela

Pese a que Banco de México (Banxico) ha recortado la tasa de interés de referencia en los últimos meses, el crédito hipotecario en México no muestra una baja proporcional en sus costos y, por el contrario, especialistas anticipan un entorno de mayor cautela bancaria tras el reciente recorte a la calificación soberana del país por parte de Moody’s.

De acuerdo con especialistas, el costo del crédito hipotecario está más ligado al comportamiento del financiamiento de largo plazo —particularmente al rendimiento del Bono M-10— y a la percepción de riesgo sobre la economía mexicana que a los movimientos de corto plazo de Banxico.

“En los créditos hipotecarios en México, la tasa que se fija se hace en función del bono M-10, que es este bono que emite el Gobierno Mexicano a largo plazo”, explicó Fernando Soto-Hay Pintado, director de Tu Hipoteca Fácil.

Durante el ciclo de recortes de la tasa de referencia de Banxico, ésta pasó de 11.25% en el 2024 a 6.50% en la actualidad; sin embargo, la tasa promedio del crédito hipotecario se mantiene elevada. Luego de tocar un mínimo histórico de 9.93% en octubre del 2020, el indicador se ubicó en 11.45% al cierre de marzo pasado, de acuerdo con estadísticas del banco central.

En paralelo, el rendimiento del Bono M-10 —utilizado como referencia para el financiamiento de largo plazo— pasó de 5.68% en octubre del 2020 a 9.45% en marzo pasado, en un entorno de mayor percepción de riesgo sobre la economía mexicana.

“Las tasas de los créditos hipotecarios no se fijan en función de los financiamientos a corto plazo, porque son financiamientos a largo plazo”, añadió Soto-Hay Pintado.

Impacto del recorte de Moody’s

Para Gerardo Herrera, académico del Departamento de Estudios Empresariales de la Universidad Iberoamericana, uno de los posibles efectos del reciente recorte de Moody’s a la calificación soberana de México sería un encarecimiento adicional del crédito hipotecario.

“Si a los bancos les cuesta más financiarse, eventualmente nos podrían cobrar más en comisiones, tasas de interés o créditos”, indicó Herrera.

No obstante, Soto-Hay Pintado consideró que el impacto del ajuste de Moody’s sobre el crédito hipotecario no necesariamente sería inmediato, debido a que las condiciones de financiamiento ya se habían endurecido ante un entorno de mayor percepción de riesgo sobre el país.

“No lo veo en ese sentido, ahorita. Lo que hace restrictivo el crédito hipotecario es la situación económica que estamos viviendo en el país”, comentó.

El directivo de Tu Hipoteca Fácil añadió que el principal riesgo estructural para el financiamiento en México sería una eventual pérdida del grado de inversión soberano, escenario que todavía no ocurre.

“Si perdemos el grado de inversión que se está conservando, pues sí, el costo del dinero se va a encarecer. ¿Cuánto? Pues vamos a ver qué tanto considera el mercado el riesgo de lo que implica la pérdida de inversión”, apuntó.

El escenario en el corto plazo

Durante el 2025, los bancos otorgaron cerca de 114,000 créditos hipotecarios, es decir, una caída de 5.2% respecto al 2024. En cuestión de monto, el total del año pasado fue de cerca de 286,000 millones de pesos, una disminución anual de 8%, de acuerdo con un análisis de BBVA Research.

“En conjunto, 2025 perfila un mercado hipotecario más contenido, donde el leve retroceso en el volumen y la caída en los montos reflejan un entorno de cautela”, se puede leer en el análisis.

Para Soto-Hay Pintado, si bien los bancos han endurecido sus políticas de originación de crédito, esto ha permitido que la morosidad de este financiamiento se mantenga en un nivel “sano”, de alrededor de 3% por ciento. Además, destacó que el incremento en el precio de la vivienda ha permitido sostener el monto promedio del financiamiento hipotecario, pese a la desaceleración en el número de operaciones.

De acuerdo con cifras de Sociedad Hipotecaria Federal, en el primer trimestre del año, el valor promedio de una vivienda con crédito hipotecario fue de 2 millones 24,337 pesos, es decir, un crecimiento de 8.7% respecto al mismo periodo del año pasado.

“El valor de la vivienda se ha incrementado y eso ha hecho que el monto del crédito promedio suba”, apuntó el especialista.

En este contexto, Soto-Hay Pintado prevé un 2026 con menor número de operaciones respecto al 2025, debido a la cautela que tendrá la banca respecto a las condiciones del país y ante la importancia de este tipo de financiamiento en su balance, que representa cerca de 20 por ciento.

“La cautela va a prevalecer y no porque los bancos no quieran prestar sino porque tienen una responsabilidad fiduciaria muy grande frente a sus inversionistas, accionistas, pero sobre todo frente al público inversionista que les da dinero para que lo inviertan en forma responsable”, apuntó.