El retraso en la emisión del reglamento de la Ley de Vivienda de la Ciudad de México, que determinará la manera de instrumentar el artículo en el que se suprimió el concepto de plusvalía, ha generado incertidumbre en el sector de desarrolladores inmobiliarios, que incluso analizan la presentación de juicios de amparo.

En marzo de 2017 fue promulgada por Miguel Ángel Mancera la Ley de Vivienda de la CDMX. El artículo sexto transitorio obligó al entonces jefe de gobierno a emitir el reglamento respectivo en un periodo máximo de 60 días naturales, pero ha pasado un año y el reglamento sigue sin ver la luz.

La redacción original del artículo 94 de la Ley de Vivienda generó controversia en la opinión pública, pues estipulaba que la plusvalía de las propiedades inmobiliarias derivada de las mejoras urbanas vía obra pública son parte de la riqueza pública. Esto se interpretó como el cobro de un impuesto, que además duplicaba la carga impositiva, toda vez que el predial tiene como objetivo gravar los inmuebles.

Ante la polémica y la confusión, la Comisión de Vivienda de la Asamblea Legislativa (ALDF) tuvo que reformular el artículo 94 original para suprimir el concepto estipulado del cobro de la plusvalía sobre las propiedades. En la nueva redacción se contempla aún la obligación de un pago, pero esta vez por parte de los desarrolladores inmobiliarios. Así, la redacción quedó de la siguiente manera: “El Gobierno de la Ciudad de México destinará los recursos recabados por concepto de mejoras, medidas de mitigación y/o incrementos a la densidad, por parte de empresas desarrolladoras, al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y, en general, del entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo”. El reglamento que estipule puntualmente los conceptos y los montos, además del destino de los recursos, aún no ha sido redactado.

El presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) en la CDMX, Arturo Bautista, dijo que los actores de este sector apenas inician el análisis del artículo 94, pues falta claridad sobre las obligaciones para los desarrolladores inmobiliarios que derivan de la norma. Sobre el cobro que sustituyó a las plusvalías, dijo que éstos generan incertidumbre al no saber cuánto se terminará pagando.

Bautista añadió que el gremio ya tiene una carga impositiva importante y criticó que no exista claridad sobre el uso que se le dará a los recursos recaudados a partir del artículo 94 de la Ley de Vivienda. Dijo que la CMIC Ciudad de México y otras cámaras del sector, como la Canadevi (Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda), analizan las opciones que tienen sobre este asunto, entre ellas la posibilidad de participar en la discusión de la creación del reglamento o promover un amparo en caso verse afectados.

Sobre la plusvalía en la ley

Consultada acerca de la modificación con el que se suprimió el término plusvalía, la diputada independiente y presidenta de la Comisión de Vivienda de la ALDF, Dunia Ludlow, dijo este jueves a El Economista que la reforma resultante es una reenunciación de lo ya dispuesto en el Código Fiscal de la CDMX.

Siguiendo lo declarado por Ludlow, el artículo 94 de la Ley de Vivienda reproduciría lo establecido en el Código Fiscal capitalino en lo referente a las contribuciones, que en el apartado II del artículo 9 a la letra dice: "II. Contribuciones de mejoras. Son aquéllas a cargo de personas físicas o morales, privadas o públicas, cuyos inmuebles se beneficien directamente por la realización de obras públicas".

La diputada Ludlow explicó que la lógica de las medidas de captación de plusvalía sobre los desarrollos inmobiliarios obedece a que éstos suponen una mayor densidad de viviendas sobre una zona, con un mayor impacto sobre los servicios públicos, lo que deriva en afectaciones al entorno. De esta forma, las plusvalías captadas serían ejercidas por las delegaciones en las que se ubiquen los desarrollos inmobiliarios para ser usadas en, por ejemplo, "programas sociales o programas de comunicación de la misma delegación", dijo Ludlow. 

Ludlow también explicó que la polémica por el uso del término plusvalía en este contexto inició de su uso en la redacción de la Constitución de la CDMX, pues atendiendo a la jerarquía de las normas, el peso de la Constitución es mayor que la del Código Fiscal, por lo que su inclusión en la Carta Magna capitalina generaba de facto un nuevo impuesto. Finalmente, el concepto plusvalía no fue integrado en la Constitución capitalina, que se promulgó el 5 de febrero de 2017. El artículo 94 de la Ley de Vivienda, de acuerdo con lo dicho por Ludlow, no tiene ese efecto, toda vez que es facultad del Código Fiscal determinar las tributaciones.

La diputada agregó que los trabajos para la emisión del reglamento de la Ley de Vivienda están próximos, pero no especificó fecha. Dijo que los harán en colaboración con la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, institución encargada de su creación, pues —externó— es facultad del Ejecutivo, y no del Legislativo, emitir los reglamentos.

En cuanto a las declaraciones del presidente de la CMIC CDMX, Dania Ludlow dijo que la redacción vigente del artículo fue acordada con todas las cámaras del sector en la Ciudad de México.