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¿Cómo evitar conflictos entre inquilinos y propietarios al rentar una vivienda?
Los conflictos de arrendamiento pueden extenderse hasta tres años sin un convenio de mediación; con este mecanismo, la recuperación de un inmueble podría tomar entre tres y cinco meses, según especialista
Los mecanismos de mediación pueden ofrecer mayor certeza jurídica en las relaciones de arrendamiento de vivienda.
Contar con un contrato de renta de vivienda puede no ser suficiente para proteger a propietarios e inquilinos ante conflictos por falta de pago, daños al inmueble, subarrendamientos, terminaciones anticipadas o negativa a desocupar una propiedad.
Especialistas recomiendan recurrir a mecanismos jurídicos que permitan establecer desde el inicio cómo se resolverán posibles controversias entre ambas partes.
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César Jiménez Galván, maestro en Derecho y Facilitador Privado Certificado No. 121, explicó que uno de los instrumentos que puede brindar mayor certeza a propietarios e inquilinos es el convenio de mediación, con respaldo de las instituciones de justicia alternativa.
La herramienta cobra relevancia ante las fricciones que enfrenta el mercado de vivienda en renta. De acuerdo con Jiménez, en la Ciudad de México se presentan alrededor de 5,000 solicitudes ante los juzgados cada año para resolver problemas relacionados con arrendamientos.
De ese universo, entre 40 y 50% llega a una mediación formal y exitosa, según el especialista.
“Con un convenio se especifica directamente cuál será la forma en que se solucionarán las controversias, ya sea un incumplimiento de pago o de las condiciones que prometió el propietario”, comentó en entrevista.
Menos tiempo en tribunales
La protección legal resulta relevante en México, donde 15.7% de los hogares vive en una vivienda alquilada, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).
Una de las principales ventajas del convenio de mediación, explicó Jiménez, es que ante un incumplimiento no sería necesario comenzar un juicio desde cero.
El documento puede presentarse ante el juez civil local para que haga efectiva la sentencia.
En caso de impago, el inquilino tendría alrededor de cinco días para saldar la deuda o abandonar el inmueble. Si no cumple, el juez debe ordenar el desalojo.
Según el especialista, el proceso puede tardar entre tres y cinco meses para que el propietario recupere la posesión.
El plazo contrasta con un proceso iniciado sin convenio, que puede extenderse hasta tres años.
“Es un ahorro abismal de dinero, de tiempo y de desgaste para el propietario”, dijo.
Además, el especialista consideró que esta figura puede evitar el “modus operandi” de algunas personas que dejan de pagar la renta y buscan refugiarse en un proceso judicial de desalojo, ante el conocimiento de que puede prolongarse por años.
Protección para inquilinos y propietarios
Jiménez Galván explicó que el convenio de mediación es una herramienta jurídica voluntaria que puede realizarse mediante un facilitador privado o mediadores públicos.
En Jalisco, la Ley de Justicia Alternativa contempla la posibilidad de establecer un convenio de mediación en los arrendamientos.
De acuerdo con el especialista, esta medida puede disminuir hasta 70% la probabilidad de una controversia.
En la Ciudad de México, estos procesos pueden realizarse ante el Centro de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia de la capital. En otras entidades, como Jalisco, existe el Instituto de Justicia Alternativa.
Para los arrendatarios, el mecanismo también representa una protección ante posibles incumplimientos del propietario, por ejemplo, si pretende solicitar el inmueble antes de la fecha pactada.
Además, permite establecer acuerdos sobre el incremento anual de la renta. “Es una ventaja para los dos porque les otorga protección jurídica”, explicó el especialista en derecho.
Costo frente al riesgo
El costo de un convenio puede variar según el monto de la renta y la ubicación del inmueble, aunque en promedio puede representar entre 50 y 70% del valor de la renta.
Para Jiménez, este mecanismo no afecta los derechos de los inquilinos. Por el contrario, puede favorecer una relación de arrendamiento más duradera al generar mayor confianza y certeza entre las partes.
“Es una muy buena herramienta, deja establecida la forma en que se va a resolver cualquier conflicto. Y segundo, da pie a que la relación se extienda por mucho más tiempo, porque reduce el incumplimiento por alguna de las partes”, concluyó.
