Los fibras, gran oportunidad de inversión: BBVA

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) cotizan con grandes descuentos, respecto del valor de sus activos, destacó el banco BBVA.

Iván Enriquez, analista de BBVA Asset Management México, aseguró que los fibras tienen ventajas competitivas y de valoración frente a los REITs (Real Estate Investment Trusts) de Estados Unidos, pues se centran en el descuento sobre el valor de sus activos, potencial de apreciación y la resiliencia de sus sectores operativos.

Dijo que la mayor ventaja de los fibras es que cotizan baratos en el mercado bursátil nacional, en comparación con sus pares estadounidenses.

“El sector en México cotiza con un descuento del 16% respecto al valor de sus activos, con una razón de precio/NAV (Net Asset Value) de 0.84x. En contraste, los REITs estadounidenses suelen cotizar muy cerca de su valor real, en un rango de entre 0.95 y 1.05 veces su NAV”.

En México existe mucho más espacio para que el sector siga “desbloqueando valor” y cerrando esa brecha de valoración. Existe la expectativa de que el mercado mexicano vuelva a duplicar su tamaño en los próximos 15 años mediante la incorporación de más fibras pequeñas y medianas, algo que ofrece un dinamismo particular frente a la escala ya masiva del mercado estadounidense, dijo.

Puntos negativos

Durante la segunda edición de “Conecta Fibra”, foro del sector, realizado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), Jorge Girault, director general fibra Prologis, comentó que el proceso para desarrollar nuevas naves industriales se ha vuelto más difícil debido a la burocracia.

“Los trámites de construcción y uso de suelo son complejos y varían significativamente según la región. Además de retrasos en ciclos de desarrollo, estas trabas impiden alcanzar los ciclos o tiempos de entrega deseados para las nuevas infraestructuras”, explicó.

El directivo resaltó que existe una narrativa en Washington que exagera la presencia de empresas chinas en México, lo cual genera una percepción de riesgo.

“La posibilidad de revisiones anuales del tratado comercial genera ruido y consecuencias potencialmente negativas para el clima de inversión a largo plazo”, dijo.

Los fibras en México enfrentan diversos desafíos críticos que limitan su crecimiento y operación, siendo la infraestructura energética el más destacado, seguido por el marco regulatorio y la infraestructura, aseguraron directivos.

Jorge Ávalos, director general de fibra Monterrey, consideró que la energía es el reto más importante para el desarrollo industrial.

“En los últimos 10 años no se había visto un nivel de servicio y apertura por parte del gobierno (Comisión Federal de Electricidad y la Secretaria de Energía) como el actual”, destacando que existe una mayor coordinación con la iniciativa privada para incentivar la inversión.

Consideró, el también presidente de AMEFIBRA, que “los cuellos de botella en la generación se están aliviando gracias a leyes secundarias promovidas por la iniciativa privada, que permiten umbrales de hasta 20 megas y procesos más eficientes como ventanillas digitales”.

Identificó dos problemas mayores. El gobierno no tiene capital suficiente para la inversión necesaria y falta un marco regulatorio que dé certidumbre a la inversión extranjera privada en este rubro.

Comentó que están trabajando con las secretarías de Energía y Economía para crear estructuras que permitan canalizar recursos de las Afores (mencionando un potencial de 450,000 millones de dólares) hacia el desarrollo de infraestructura nacional.

Actualmente, hay un total de 15 fibras inmobiliarias en la BMV y en total suman un valor de capitalización de 580,000 millones de pesos.

Además, cuentan con 32 millones de metros cuadrados en área bruta rentable y dan cerca de 1.3 millones de empleos, lo que es equivalente en el 3% del Producto Interno Bruto (PIB). El índice S&P/BMV Fibras, acumula un retorno de 8.23% hasta los 330.68 unidades en lo que va del 2026.

Dicho incremento es mucho mayor al del principal índice de la BMV, el S&P/BMV IPC, que agrupa a las acciones locales más negociadas, el cual sube 4.57% a 67,247.79 puntos. Además, los fibras tienen una ventaja, además del incremento en el precio de su certificado, reparten más del 95% de las rentas entre los tenedores de sus papeles.

Data Centers e IA, las nuevas tendencias

El sector industrial en México atraviesa una transformación profunda. Ya no se trata solo de construir “cajas de zapatos” o naves industriales tradicionales; la llegada de la Inteligencia Artificial (IA) y la creciente demanda de Data Centers redefine las reglas del juego, trayendo consigo inversiones millonarias, pero también retos de infraestructura, aseguraron los directivos.

Jorge Girault, identificó dos vertientes principales de la demanda relacionada con la IA.

“México, dijo, tiene un potencial enorme en los lugares físicos de los data centers y la cadena de valor de hardware, donde se fabrican componentes como los CPUs y chips”.

Carlos Manzano, director de Operaciones en fibra Next, declaró que esta especialización conlleva riesgos. “Si un inquilino de un Data Center quiebra o decide retirarse, el espacio es mucho más difícil de recuperar debido a su diseño específico, a diferencia de una nave logística que puede adaptarse rápidamente a un nuevo cliente”.

Por esta razón, empresas como fibra Next mantienen una postura cautelosa, analizando cuidadosamente la relación riesgo-beneficio antes de lanzarse plenamente a este mercado.