Fiscalización a vivienda en renta se intensifica: claves para evitar sanciones

El aumento en la presión fiscal sobre el mercado de vivienda en renta comienza a tomar forma en México. El entorno de déficit en las finanzas públicas coloca a los propietarios de inmuebles en una posición donde el cumplimiento fiscal adquiere mayor relevancia.

Según datos compartidos por la proptech Morada Uno, en México existen alrededor de 6.5 millones de viviendas en renta, de las cuales cerca de 80% no paga impuestos. Esta situación representa un área de oportunidad para fortalecer los ingresos públicos.

“Estamos en tiempos en los que el déficit de recursos públicos no disminuye. No hay reformas para fiscalizar nuevas actividades ni aumento de tarifas, esto indica que se apuesta por una recaudación más efectiva”, comentó Diego Llano, director de operaciones de MoradaUno.

De acuerdo con Llano, la narrativa gubernamental sobre topes a incrementos de renta, registro obligatorio de contratos y mayor protección al inquilino apunta hacia un control fiscal más estricto del sector. Este entorno exige que los propietarios adopten medidas preventivas para evitar sanciones del Servicio de Administración Tributaria (SAT).

Sanciones por incumplimiento

Especialistas coinciden en que la carga impositiva en el arrendamiento suele ser menor a lo que se percibe, además de que el cumplimiento reduce riesgos legales.

“El gran mito es que el arrendador pierde hasta un tercio de su ingreso en impuestos. En realidad, bien estructurado, el porcentaje del Impuesto Sobre la Renta (ISR) puede estar más cerca de un dígito del total”, explicó Rebeca Godínez, fundadora de RGS Asociados.

En cambio, añadió, las sanciones por incumplimiento pueden superar los 97,000 pesos, además de posibles clausuras. En casos más graves, las consecuencias pueden incluir penas de entre tres meses y nueve años de prisión por evasión fiscal.

Obligaciones y regímenes disponibles

El cumplimiento fiscal en el arrendamiento implica desde el registro en el SAT hasta la emisión de comprobantes fiscales y la declaración de ingresos.

Uno de los aspectos centrales es la elección del régimen fiscal adecuado, ya que existen dos opciones:

• Régimen de Arrendamiento General: Permite deducciones por mantenimiento del inmueble, incluida la deducción ciega del 35 por ciento. Diego de Llano apuntó que incluso en rentas superiores a 40,000 pesos mensuales, la tasa efectiva no supera 10% de los ingresos, a pesar de ser el esquema más costoso.
• Régimen Simplificado de Confianza (RESICO): Contempla tasas de ISR de entre 1 y 2.5 por ciento. 

Este régimen no aplica para:

• Socios o representantes de empresas. 
• Residentes en el extranjero.
• Personas con ingresos superiores a 3.5 millones de pesos anuales.
• Arrendadores en plataformas digitales.

Fiscalización con inteligencia artificial

Godínez remarcó que las revisiones del SAT ahora incorporarán herramientas de inteligencia artificial, lo que ampliará el alcance de la fiscalización más allá de grandes inversionistas hacia cualquier persona con ingresos por arrendamiento.

Además, advirtió que el incumplimiento fiscal no elimina el derecho del propietario a proteger su patrimonio, como iniciar un proceso de desalojo.

No obstante, el juez tiene la facultad de notificar al SAT en caso de detectar irregularidades: “No es común, pero el riesgo existe porque lo marca la ley”.

Cinco claves para propietarios   

Ante este escenario, los especialistas mencionaron cinco acciones que deben aplicar propietarios de vivienda en renta para evitar problemas fiscales:

• Formalizar y registrar contratos en tiempo y forma.
• Alinear los incrementos de renta a la inflación y evitar prácticas contrarias a la regulación.
• Cumplir con las obligaciones fiscales, incluida la emisión de CFDI y la declaración de ingresos.
• Evaluar cada año el régimen fiscal más conveniente.
• Incorporar asesoría especializada para evitar riesgos legales.

“El arrendamiento dejó de ser un ingreso pasivo. Hoy es una actividad que requiere estrategia, control y disciplina fiscal. Seguir operando como antes no sólo es ineficiente, es riesgoso”, sostuvo Llano.