Fibras anotan uno de sus mejores años y suman 900,000 millones de pesos en activos

El sector de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) registró en el 2025 uno de los mejores desempeños de su historia, impulsado por el aumento en rendimientos, una mayor presencia en metros cuadrados (m2) y el crecimiento del valor de sus activos.

De acuerdo con Jorge Ávalos, presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), las 15 firmas que integran el organismo, entre ellas Fibra Mty, Funo, Next, Prologis, Danhos, Storage y Educa, alcanzaron un valor aproximado de 900,000 millones de pesos en activos.

Además, el índice S&P/BMV FIBRAS reportó un rendimiento de 29.9%, el segundo mejor desempeño en la historia del sector. Este resultado se explicó por la recuperación del mercado inmobiliario y la intensa actividad en el segmento industrial.

“El sector se consolida ante un escenario de crisis, con volatilidad e incertidumbre provocado por el conflicto comercial a nivel global. Llegamos a alrededor de 900,000 millones de pesos de valor en activos, el crecimiento ha sido increíble”, comentó Ávalos en entrevista para Econohábitat.

El financiamiento de las Fibras en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) también reflejó un desempeño sólido durante el 2025. De acuerdo con un análisis de Monex, el monto total alcanzó 100,305 millones de pesos, en el marco del año más activo para la BMV en los últimos 12 años.

Naves industriales encabezan la expansión

Al cierre del año, los Fideicomisos sumaron 32.3 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR), con niveles de ocupación promedio de 96.7 por ciento.

El sector industrial encabezó el crecimiento, pues en comparación con el cuarto trimestre del 2024, este segmento registró un avance anual de 48.9%, al alcanzar 29.1 millones de m2 de superficie.

María Esther Rey, socia del despacho Pérez-Llorca en el área Inmobiliaria, explicó que, pese a la presión generada por factores externos, como tensiones arancelarias y riesgos políticos, los Fideicomisos mantienen su dinamismo, especialmente en el segmento industrial.

“Los modelos de negocios de desarrollo de negocios inmobiliarios en bodegas, en temas logísticos, en parques industriales, seguirán dando mucho de qué hablar en los siguientes años”, declaró Esther Rey.

Ávalos destacó que el crecimiento de las Fibras industriales responde a la demanda registrada en los últimos años. La ocupación de parques industriales pasó de 2 millones de metros cuadrados anuales a 5 millones en el 2024, una cifra récord para el país.

“Vemos que México está dentro de este nubarrón, pero va a salir ganador dentro del bloque en Norteamérica. Esperamos que se active una segunda ola con esta nueva realidad comercial, la globalización 2.0. Y quienes van a cachar grandes ventajas seguramente van a ser las Fibras”, añadió.

Retos y perspectivas

Analistas de Monex indican que el sector enfrenta retos derivados del enfriamiento manufacturero, el aumento en los costos de construcción, restricciones comerciales, incertidumbre regulatoria y una desaceleración en inversión y desarrollo que ha pausado diversos proyectos. Aun así, el panorama continúa favorable.

“Si las condiciones lo permiten, el 2026 marcaría una etapa de crecimiento más maduro, con nuevas oportunidades de financiamiento y posibles factores adicionales de creación de valor, además de movimientos estratégicos como el de Fibra Prologis”, afirmaron.

Una señal de la solidez del sector son los anuncios recientes de adquisiciones y nuevos proyectos. Prologis y Funo han manifestado interés en adquirir a Macquarie, lo que intensifica la competencia en el segmento industrial.

A ello se suma el anuncio de la próxima llegada de Fibra Park Life a la BMV, que busca convertirse en el primer fideicomiso especializado en vivienda en renta. Su plan de negocio contempla un portafolio con un valor de 10,000 millones de pesos a dos años.

“Las Fibras se posicionaron como uno de los modelos de inversión más seguros para inversionistas inmobiliarios. Esta actividad es positiva y nos dice que se mantiene la competencia en el sector, especialmente en espacios de manufactura y logísticos”, dijo Esther Rey.

Buscan cambios regulatorios

Para acelerar la expansión del sector, la Amefibra colabora con autoridades del mercado de valores y del gobierno federal con el objetivo de simplificar las emisiones bursátiles y ampliar la inversión.

“Tenemos pláticas muy avanzadas con la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro, la Comisión Nacional Bancaria de Valores (CNBV) y con la BMV para ver cómo se pueden modificar ciertos temas dentro de la ley y aumentar los umbrales de inversión”, declaró Ávalos.

Actualmente, las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) representan una de las principales fuentes de capital para el sector, al concentrar cerca de 40% del capital invertido en las Fibras.