La pobreza de tener una casa cara

Hay una curiosa manera de hacer que alguien pague más impuestos sin subir las tasas: conseguir que su casa valga más, aunque sus ingresos no cambien. Hablemos del famoso “predialazo”.

Pensemos en quien compró su casa hace treinta años, cuando su colonia todavía no estaba de moda. Hoy los precios inmobiliarios se dispararon y su vivienda vale millones. Felicidades: el mercado decidió que usted es rico, ahora falta avisarle a su cuenta bancaria.

La polémica surgió del proyecto del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, que plantea actualizar catastros para acercar los valores de los inmuebles a los del mercado y revisar aspectos del predial. Pero conviene precisar algo, es un instrumento de planeación metropolitana, no una reforma fiscal. Por ende, puede proponer, pero no modificar por sí mismo el impuesto, eso corresponde a las autoridades competentes.

¿Entonces de qué nos preocupamos? Supongamos que su departamento vale cuatro millones en el mercado, pero su valor catastral (el utilizado para calcular el predial) es de dos. Si ese valor se eleva y las demás reglas permanecen iguales, el recibo puede subir sin que cambien las tasas. No necesariamente se duplica porque intervienen rangos, cuotas y reducciones, pero el bolsillo rara vez aprecia esas sutilezas fiscales.

Actualizar catastros tampoco es, por definición, una injusticia. Los registros desactualizados pueden beneficiar a propietarios de inmuebles costosos y reducir recursos para servicios públicos. Cobrar de manera más equitativa importa, sobre todo para quienes ya fueron expulsados hacia periferias mal atendidas o nunca pudieron acceder a esas colonias.

El problema realmente es que la predial grava inmuebles, no ingresos. La plusvalía puede venir de obras públicas, inversión privada, escasez de suelo o especulación y ninguna de ellas garantiza que al propietario le aumente la pensión. Es decir, una cosa es tener más patrimonio y otra encontrar dinero para pagar por él.

De ahí que la progresividad no se resuelva con buenas intenciones, hacen falta reglas que eviten saltos bruscos, incrementos graduales y protecciones focalizadas para personas con dificultades reales de pago, y diferimientos para adultos mayores de bajos ingresos. Porque si alguien debe vender su casa para pagar el impuesto, habremos inventado una forma muy sofisticada de expulsarlo sin cobrarle renta.

La oposición se equivoca cuando presenta una propuesta como ley consumada, pero el gobierno también se equivoca cuando cree que basta desmentir el “predialazo” (como aumento directo en el predial) en una conferencia de prensa o en redes sociales para cerrar la discusión. Antes de mover cifras, corresponde transparentar escenarios, efectos y protecciones.

La justicia fiscal no consiste en tratar igual a quien tiene una mansión como inversión y a quien envejeció en la casa que compró hace décadas o que heredó de su familia. Al final, sería una ironía extraordinaria que, después de sobrevivir a la especulación inmobiliaria y la gentrificación, lo que terminara expulsando a las personas de su colonia fuera el recibo del gobierno.

* Andrea Legarci, abogada y analista política.

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