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Por nearshoring, Fibras crecen en 1 millón de m2 su espacio industrial
La oportunidad de crecimiento es inmensa y atraer algo del mercado de China, el repunte sería exponencial. La mayoría de las Fibras industriales tienen ubicaciones diversificadas en la zona norte del país, cerca de la frontera con Estados Unidos.
El nearshoring propició el aumento del área rentable de parques, naves y edificios industriales entre los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras), aunque también se reportó la reducción de espacio entre algunas firmas por la venta de activos en ese segmento inmobiliario, explicaron especialistas.
Del primer trimestre de 2022 al mismo periodo de este año, los Fibras añadieron en su conjunto, cerca de un 1 millón de metros cuadrados (m²) de área bruta rentable (ABR) industrial, de acuerdo con sus reportes financieros.
En el mercado accionario mexicano hay 17 Fibras listadas, de las cuales nueve poseen propiedades en arrendamiento para uso industrial. Estas son Fibra Uno (Funo), Prologis, Terrafina, Macquarie, MTY, Nova, Plus, HD y Upsite.
Entre enero y marzo los fibras reportaron un total de 18.8 millones de m² de ABR, frente a los cerca de 17.9 millones de m² de espacio rentable del primer trimestre del 2022, lo que representa un aumento de 5.16% o de 923,156 metros cuadrados.
“Estamos en las fases iniciales del nearshoring, por eso todavía no se ha visto un crecimiento tan pronunciado, por ello, podemos anticipar que las inversiones inmobiliarias en el segmento industrial seguirán en los próximos trimestres”, dijo Armando Rodríguez, director general en Signum Research.
Fibra MTY duplicó su portafolio en año, al pasar de 35 inmuebles a 78 y su área rentable creció a casi 1.4 millones de m², desde los 591,986 m² que poseía previamente, un crecimiento equivalente a 132 por ciento.
El fideicomiso basado en Monterrey, Nuevo León, realizó en marzo pasado, la segunda adquisición inmobiliaria industrial más grande del país de los últimos años. Con una inversión de 662 millones de dólares compró a Finsa, un desarrollador de bienes raíces industriales, un portafolio (Zeus) de 46 inmuebles, con un total de 822,052 metros cuadrados de espacio rentable.
Fibra Uno (Funo), el fideicomiso inmobiliario más grande del país, con un total de 10 millones 990,000 m² de ABR, reportó una reducción en sus propiedades del segmento industrial.
Entre enero y marzo del 2022 informó 198 propiedades con un área bruta rentable de 6.062, millones de m², pero para el mismo periodo del 2023 consolidó 180 inmuebles con un ABR de 6.003 millones de m², una reducción de 9.09% y casi 1%, respectivamente.
La reducción se explicó por la venta de propiedades industriales reportadas el año pasado, las cuales sumaron de manera conjunta 59,700 m².
Funo, el más grande
Funo tiene el portafolio industrial más grande del sector. Incluso, al medirse entre sus otras propiedades del segmento comercial, oficinas, hoteles y otros, representa alrededor del 55% de los metros cuadrados comprendidos en todo su portafolio de inmuebles.
Prologis y Terrafina tienen 4 millones de m² de espacio industrial y casi 3.7 millones de m², en ese orden, con lo que se ubican como el segundo y tercer fideicomiso de bienes raíces más grandes del sector.
El director general en Signum Research, explicó que los Fibras adquirieron propiedades para satisfacer la demanda de espacios industriales generadas por el nearshoring, fenómeno propiciado por la relocalización de las cadenas de suministro global a raíz de la pandemia de Covid-19.
“La mayoría de los Fibras industriales tienen ubicaciones diversificadas en la zona norte, centro y el bajío de México. Dependiendo de esta exposición es como seguirán realizando las inversiones necesarias para atender el nearshoring”, puntualizó.
Destaca el caso de Fibra Prologis que solo ha mantenido ubicaciones en seis mercados inmobiliarios del país desde el año 2014, cuando se listó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), entre ellos, la Ciudad de México, Monterrey, Juárez y Tijuana. Mientras Terrafina tiene mayor presencia en Chihuahua.
Respecto a la demanda, el directivo en Signum Research comentó que sigue fuerte porque se estima que entre un 30 y 40% de los proyectos en desarrollo ya están pre-arrendados.
Mercado restringido
Luis Gutiérrez, director general de Fibra Prologis, expuso que los mercados fronterizos y Guadalajara siguen severamente restringidos, con una desocupación casi total. Mientras la vacancia del mercado para Monterrey y la Ciudad de México se está limitando a alrededor del 2 por ciento.
A medida que muchas empresas internacionales establecen o expanden sus operaciones en México, vemos un aumento en las oportunidades de construcción a la medida y en pre-arrendamiento”, añadió.
Por su parte, Guillermo Medrano, director general de Fibra Nova refirió que acuerdo con datos de la firma inmobiliaria CBRE se espera una demanda de 2.3 millones de metros cuadrados de espacios industriales, sumado a los niveles de vacancia casi nulos. Ello abre “la puerta para desarrollar este tipo de espacios para captar la potencial demanda de inversión que el nearshoring representa”.
Armando Rodríguez añadió que el potencial es grande, todavía porque si México captura solo el 3% del ABR del mercado industrial de China, duplicaría su mercado inmobiliario industrial que tiene alrededor de 650 millones de pies cuadrados, mientras en China hay casi 22,000 millones de pies cuadrados.
Dijo que los retos son seguir urbanizando las nuevas zonas que se están generando y las que ya están, con mayor infraestructura y servicios.
