El crédito hipotecario es uno de los compromisos financieros de mayor duración que existe en el mercado. Aunque los expertos recomiendan plazos de 10 a 15 años, el periodo de un préstamo de este tipo puede extenderse incluso hasta a 20 años.

No obstante, hay maneras de hacer más eficiente la administración de los (literalmente) cientos de pagos que se harán durante este tiempo, y para ello la tabla de amortización es una herramienta fundamental.

Como su nombre indica, esta información se refiere a un cuadro, preferiblemente emitido por el banco o entidad financiera con el que ha contratado su hipoteca, que refleja el plan de pagos que hará durante todo el préstamo, específicamente las fechas en que se harán, los montos y qué conceptos se saldarán con cada uno.

Una tabla de amortización toma en cuenta datos como el valor de la vivienda, el crédito solicitado, la tasa de interés y el plazo, y con base en esto segmenta cómo se irán haciendo los pagos, que comúnmente consisten en el pago a intereses, a capital, seguros y una comisión por administración.

Al ser una hipoteca a tasa fija, como ocurre en el mercado mexicano, todas las mensualidades serán iguales, pero cubrirán distintos rubros.

Evolución de los pagos

Los pagos de una hipoteca no son los mismos durante la vida del crédito, ya que al inicio una parte de la mensualidad se destina en su mayoría a cubrir intereses, y otra a bajar capital, explicó Manuel Gómez Haro, director general de SOC Asesores Hipotecarios.

“Se va haciendo una gráfica inversa desde los intereses y lo que se abona a capital; en un inicio se pagan más intereses y menos a capital, y conforme pasa el tiempo esa tendencia se revierte y al final se pagan pocos intereses y más capital”, enfatizó.

Este comportamiento de pagos se refleja en la tabla de amortización, la cual puede ayudarle a identificar cómo variarían sus pagos si decide hacerlos adelantados al inicio del crédito, al final, o abonar un poco cada mes de manera regular.

“Hay que poner atención en estos pequeños cambios ya que influirán mucho en lo que se ahorrará con los adelantos que se hagan en el crédito”, consideró el especialista.

Seguros no varían de la misma manera

Una de las tendencias que pueden percibirse en una tabla de amortización es la variación que presenta el pago de los seguros obligatorios en una hipoteca.

Mientras que algunos se mantienen sin cambios durante todo el financiamiento, como el seguro de daños (debido a que ampara el valor destructible o de construcción del inmueble, sin considerar el valor de terreno y cimientos), hay otros, como el seguro de vida, cuyos pagos disminuyen a medida que avanzan los pagos.

“Es usual que el seguro de vida baje su costo conforme avanza la vida del crédito, porque el monto asegurado del acreditado es lo que le debe al banco, pero como va abonando a capital, la deuda cada vez es menor y el monto por el cual está asegurado baja”, indicó el especialista.

Recuerde que su banco o acreedor debe facilitarle esta información, preferiblemente con la opción de acceder a una versión digital para poder hacer ejercicios comparativos para determinar qué efecto tendría un pago adelantado en distintas fechas o cómo varían otros conceptos de la mensualidad.

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