La industria inmobiliaria es uno de los sectores más importantes para la actividad económica, el empleo y la inversión en capital de cualquier economía; asimismo, es un sector muy sensible a la confianza de los inversionistas, banqueros y personas que utilizan y adquieren inmuebles.

En México, el valor de la inversión del parque (inventario) inmobiliario - constituido por todo tipo de inmuebles y todos los usos inmobiliarios y segmentos- equivale a casi 2.7 veces el PIB. Desde el punto de vista económico, el sector inmobiliario está influido por el comportamiento de los fondos de pensión nacionales, el financiamiento inmobiliario y el flujo de inversión nacional.

Respecto al primer punto, al cierre de 2019, el monto administrado por las AFORES representaba cerca de 17% del PIB. Este ahorro nacional puede invertirse siguiendo una serie de mecanismos y reglas prudenciales, para garantizar que las pensiones permitan a sus contribuyentes recibir recursos para su retiro.

Sobre el segundo, a partir de 2009 se lanzaron las Certificados de Capital en Inversión y Desarrollo (CKDes), cuyo objetivo es fondear el desarrollo de proyectos de inversión, incluyendo los proyectos inmobiliarios. Hoy existen 52 empresas que operan como CKDes y tienen inversiones comprometidas por más de 220 mil millones de pesos. Aproximadamente, 37% de los recursos está destinado a proyectos de infraestructura e inmobiliarios.

Dos años después, en 2011, surgieron las FIBRAS, orientadas a invertir en inmuebles productivos que tienen rentas, preferentemente, de largo plazo, y atienden los inmuebles industriales, comerciales, oficinas, de usos mixtos y servicios, entre otros. A principios de 2020 había 15 firmas registradas como FIBRAS, con un monto comprometido de más de 430 mil millones de pesos; se trata de un mercado que aún está en desarrollo.

Para 2015 aparecieron los CERPIS, vehículos de inversión orientados al fondeo de desarrollo de proyectos de inversión, similar a las CKDes, pero con una mayor flexibilidad en cuanto a destino, países de inversión, gobierno corporativo, plazos y monedas. Al inicio del año, existían 19 CERPIS con inversiones programadas por más de 120 mil millones pesos.

Finalmente, sobre el flujo de inversión nacional, el entorno se ha analizado en función de un escenario de una recuperación a mediano plazo, que considera una serie de acciones y eventos para los próximos 18 meses, segmentándose en tres etapas:

Etapa inicial: la supervivencia

En los primeros meses de la crisis del Covid-19, observamos una caída en la actividad inmobiliaria.

Durante esta etapa la prioridad estratégica fue cómo administrar y proteger los proyectos inmobiliarios en proceso y operación ante los cierres de instalaciones.

Para los inmuebles en renta, tanto de oficinas, comerciales e industriales, los efectos de la caída en consumo de restaurantes, la menor actividad turística y el confinamiento, provocó que los inquilinos tuvieran dificultades para pagar las rentas, lo que derivó en la aplicación de esquemas que les brindaran un “respiro”.

Es un hecho que el impacto inmobiliario variará en función del tipo de activo, el perfil de los inquilinos y la actividad económica generadora de las rentas.

Ante las expectativas de un entorno incierto en plazo y rentas, los CKDes y FIBRAS fueron afectados en flujos, valuaciones bursátiles y valor de la acción, en ocasiones, con un castigo muy alto, considerando que los activos inmobiliarios existen y no se han deteriorado.

Segunda etapa: la recuperación (segundo semestre de 2020)

Si bien es un hecho que esta crisis es una situación sin precedentes y que la 

caída general en el sector es una realidad, lo más seguro es que el mundo inmobiliario se recuperará y se convertirá en un motor del desarrollo y del mercado interno.

En la etapa de recuperación, el entorno estará en procesos de acomodo y con retos para generar una solución a la reactivación económica y de empleo. 

Para los inmuebles en renta, los esquemas de renta de largo plazo seguramente incorporarán esquemas de mayor flexibilidad y ajustes en el mediano plazo.

La recuperación será diferente regionalmente, en función del perfil económico y estructural del empleo y gobierno.

En algunos casos, la demanda y la caída de la actividad económica afectarán los mercados de arrendamiento y propiedad a más largo plazo. El valor comercial de los inmuebles se encontrará presionado negativamente en los siguientes meses, hasta recuperarse los niveles de voluntad y capacidad de compra de los consumidores y de los adquirentes de inmuebles y vivienda.

En esta etapa viviremos el concepto de la normalidad transitoria, que algunos llaman “nueva normalidad”. En estas circunstancias, regresaremos gradualmente a las actividades previas al confinamiento, se tendrán medidas de seguridad sanitaria, reuniones pequeñas, protocolos de seguridad en oficinas y transporte, y un uso intensivo de medios digitales.

Tercera etapa: desarrollo y cambio en el ciclo de inversión 2020-2025

En esta etapa, viviremos un esquema en el que regresaremos de lleno a las actividades que realizábamos de manera regular antes del confinamiento y, seguramente, seguiremos con mejoras en algunos esquemas que aprendimos en la crisis del COVID-19.

Lo ideal será combinar lo mejor de los dos esquemas, entre presencial y telecomunicaciones, con un avance en el uso de canales digitales, e-commerce y trabajo desde casa. Igualmente regresaremos a la vivencias directas, trabajos presenciales, socialización y actividades sociales, culturales y deportiva.

Para el sector inmobiliario, esto implica desarrollar a un modelo de operación que combinará las grandes tendencias sociodemográficas y algunas modificaciones e innovaciones sobre los inmuebles, influenciadas por el uso de tecnología, catalizado por el confinamiento.

Existen algunas tendencias sobre el desarrollo inmobiliario en las que el uso de tecnología permitirá generar una agenda de ciudades inteligentes, para atender al individuo y su núcleo inmediato, aprovechando la tecnología, la información y los procesos para lograr una mejor calidad de vida.

En términos de inmuebles de oficinas e industriales, habrá algunas modificaciones ligadas a usos, horarios y requerimiento de espacios.

El sector inmobiliario recuperará, gradualmente, el dinamismo que tuvo hace unos años, detonado por la demanda y condiciones estructurales que tiene nuestro país. México es un país en proceso de crecimiento y desarrollo. Esta condición fundamental prevalecerá.

* Jorge Yarza es Socio Líder de Construcción, Hotelería y Bienes Raíces Marketplace México-Centroamérica, Deloitte Spanish Latin America