2025 cambiará todo: conoce las nuevas reglas del mercado inmobiliario comercial

El mercado inmobiliario mexicano es mucho más que un motor clave de la economía; es un reflejo de la transformación del país y un pilar que impulsa su desarrollo. Desde la construcción de espacios habitacionales hasta la expansión de zonas industriales y comerciales, este sector impacta la vida diaria de millones de mexicanos, creando empleos, atrayendo inversiones extranjeras y mejorando la calidad de vida.

A lo largo de la historia, el sector inmobiliario comercial ha demostrado una gran capacidad de adaptación ante desafíos macroeconómicos y sociopolíticos. Hoy en día, existen múltiples factores que refuerzan la posición estratégica de México, consolidándolo como un mercado inmobiliario estable y resiliente, preparado para enfrentar los retos del presente y el futuro.

Factores macroeconómicos más relevantes

Entre los indicadores macroeconómicos que marcan el rumbo del mercado inmobiliario en México, destacan cuatro factores clave:

• Inflación: el desafío inflacionario sigue presente, afectando tanto los costos de construcción como las tasas de interés. Sin embargo, con la expectativa de una estabilización en torno al 3.8% en 2025, el sector podría encontrar un respiro que favorezca las inversiones a largo plazo.
• Nearshoring: el fenómeno del nearshoring ha revolucionado el mercado industrial, especialmente en regiones como el Bajío y Monterrey. La proximidad con Estados Unidos y la necesidad de cadenas de suministro más eficientes han disparado la demanda de naves industriales en estas zonas estratégicas.
• Aspectos sociopolíticos: la estabilidad política y las iniciativas gubernamentales de infraestructura, junto con la simplificación de trámites, han facilitado el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Las políticas de vivienda asequible, además, han incrementado el acceso a una vivienda digna, impulsando el mercado residencial.
• Tecnología: la tecnología, especialmente a través de plataformas proptech, sigue marcando la pauta en la compra, venta y gestión de propiedades, optimizando estos procesos y haciéndolos más accesibles para los consumidores y desarrolladores por igual. La digitalización en la gestión inmobiliaria permitirá mayor transparencia, eficiencia y acceso a un mercado más amplio, lo que promete una transformación aún mayor en los próximos años.

Con estos factores en mente, surge una pregunta crucial: ¿cómo evolucionarán sectores tan determinantes como oficinas, industrial, retail y hotelería en México durante 2025?

Oficinas: adaptación y reconversión

El mercado de oficinas en México sigue adaptándose a las nuevas demandas del entorno empresarial, impulsado por los avances tecnológicos y las transformaciones en los modelos laborales. La combinación del trabajo presencial con el teletrabajo ha reducido el uso de oficinas por empleado, lo que ha llevado a una disminución del 30% en la absorción de espacio en comparación con hace una década.

Hoy, los inquilinos buscan edificios más eficientes en cuanto a consumo energético, con una mayor preferencia por ubicaciones centrales y de alta calidad. Esto ha provocado una migración hacia inmuebles de clase A y zonas más céntricas, con un 60% de los nuevos contratos firmados en submercados centrales.

• Ciudad de México: el mercado de oficinas refleja una dinámica diversa, con sectores como el tecnológico y los centros de contacto liderando la demanda. La absorción neta de 239,468 m² a finales de 2024 subraya un repunte, especialmente en zonas como Insurgentes y Polanco.
• Monterrey: consolidó su recuperación con una absorción neta de 81,962 m², un crecimiento significativo respecto al año anterior. Se espera que la demanda de espacios de oficina se mantenga estable en 2025.
• Guadalajara: registró una absorción neta de 20,698 m² al cierre de 2024. Aunque se registraron desocupaciones, el desempeño fue positivo y podría generar un repunte de actividad en 2025.

Industrial: Nearshoring, la gran oportunidad

El mercado industrial mexicano ha experimentado un notable crecimiento impulsado por el nearshoring, que ha generado una alta demanda de espacios industriales. A pesar de los desafíos en algunos segmentos, la disponibilidad limitada y el aumento en los precios de alquiler son señales claras del buen momento que vive el sector.

• Ciudad de México: el mercado en la capital sigue expandiéndose con una tasa de disponibilidad mínima del 1.3% al cierre del tercer trimestre de 2024. La oferta crece moderadamente por la escasez de terrenos, mientras que Cuautitlán y Tepotzotlán lideran la actividad y Zumpango emerge como nuevo mercado. Los precios de renta alcanzan los US$ 9.21 por m² al mes, un 19.5% más que el año anterior y 70.2% sobre niveles pre-pandemia.
• Monterrey: la Sultana del Norte alcanzó una absorción récord de 6.5 millones de pies cuadrados en el cuarto trimestre de 2024, impulsada por los sectores automotriz y logístico. El mercado build-to-suit dominó con 4.3 millones de pies cuadrados. La disponibilidad se mantiene en 3%, con precios estables, aunque submercados como Ciénega de Flores y Salinas Victoria han visto ligeros aumentos en rentas.
• Tijuana: mantuvo una actividad sólida en 2024, con 4.7 millones de pies cuadrados de arrendamientos brutos. La desocupación subió a 4.5% por nuevas entregas, pero la demanda sigue fuerte. Los precios se mantienen estables, con alzas del 6.4% en submercados como Otay y El Florido.
• Guadalajara: registró una absorción neta de 453,871 m² en 2024, con un 37% de la actividad enfocada en logística y manufactura. La desocupación se situó en 3.4%, y en 2025 se esperan 380,000 m² de espacio especulativo.

De acuerdo con Víctor Lachica, CEO y Presidente de Cushman & Wakefield, la empresa líder en servicios inmobiliarios comerciales en México, a pesar de los desafíos macroeconómicos y políticos, el país seguirá siendo un socio atractivo para las empresas globales:

“El mercado industrial en México ha experimentado un crecimiento sólido, impulsado por factores como la fortaleza de la cadena de suministro y la ubicación estratégica del país. Aunque el ritmo de expansión podría moderarse, la demanda de espacios de alta calidad seguirá siendo fuerte. A pesar de los desafíos, México sigue siendo un destino clave para inversiones industriales, con mercados secundarios ganando atractivo por su infraestructura comprobada y acceso a servicios básicos, lo que asegura la continuidad y solidez del sector en los próximos años.”

Retail/Comercial: hacia la experiencia y la omnicanalidad

Los bienes raíces para retail se encuentran en plena transformación, pero ¿Cuáles son las principales tendencias que están configurando el futuro del sector?

• Evolución del perfil de los centros comerciales y crecimiento de formatos híbridos: los centros comerciales en México han evolucionado de ser simples espacios de compra a convertirse en destinos multifuncionales que ofrecen experiencias únicas. Los formatos híbridos, que combinan entretenimiento, gastronomía y comercio electrónico, están en auge. Estos centros ahora integran cines, parques de diversiones, áreas de juegos y una oferta gastronómica diversa, junto con servicios de e-commerce, como puntos de recogida y devoluciones.
• Fuerte recuperación postpandemia y cambios en los hábitos de consumo: a pesar del impacto significativo de la pandemia, el sector retail ha mostrado una fuerte recuperación. Los consumidores han regresado a los centros comerciales, aunque con nuevos hábitos. La adopción acelerada del comercio electrónico ha impulsado a los minoristas a adoptar estrategias omnicanal, integrando sus operaciones físicas y digitales para ofrecer una experiencia completa.
• Mayores niveles de ocupación y crecimiento de nuevas aperturas: los niveles de ocupación en los centros comerciales han mejorado, con muchos minoristas aprovechando la oportunidad para expandirse. Las nuevas aperturas de tiendas se han visto impulsadas por la demanda de experiencias únicas y la necesidad de adaptarse a los cambios en los hábitos de consumo

Se espera que la demanda de bienes raíces para retail continúe creciendo en 2025, impulsada por la recuperación económica, el aumento del poder adquisitivo y la urbanización. La tendencia hacia los formatos híbridos y las experiencias omnicanal continuará, y los centros comerciales que puedan adaptarse a estas tendencias tendrán una ventaja competitiva. La demanda de espacios comerciales en ubicaciones estratégicas, como grandes ciudades y zonas turísticas, seguirá siendo alta.

Hotelería: el turismo y sus tendencias de inversión

El sector hotelero en México continúa siendo un pilar clave de la economía del país, impulsado por el crecimiento constante del turismo tanto nacional como internacional. Este auge ha transformado la hotelería urbana y de playa, impulsando una mayor demanda de espacios de hospedaje y generando nuevas oportunidades de inversión:

• Crecimiento del turismo y su impacto hotelero: Cancún, Los Cabos y la Ciudad de México continúan siendo destinos turísticos clave, lo que ha incrementado la demanda de alojamientos tanto urbanos como en playa. En la hotelería urbana, ha crecido la construcción de nuevos hoteles para turistas de negocios, mientras que en destinos de playa ha aumentado la oferta de resorts y hoteles todo incluido.
• Demanda de hoteles boutique, de lujo y orientados a negocios: la diversificación de la demanda turística ha impulsado el aumento de hoteles boutique, de lujo y orientados a negocios. Los hoteles boutique, enfocados en experiencias personalizadas, atraen a quienes buscan algo único. Los hoteles de lujo siguen siendo preferidos por su comodidad y exclusividad, mientras que la renovación de espacios y la integración de tecnología serán esenciales para satisfacer a los viajeros corporativos.}
• Tendencias hacia la sostenibilidad: La sostenibilidad está ganando importancia en el sector hotelero, con viajeros exigiendo opciones más ecológicas y los inversionistas adoptando prácticas sostenibles en sus desarrollos. La construcción de hoteles ecológicos y el uso de tecnologías verdes serán tendencias clave para 2025.

Víctor Lachica menciona que el turismo sigue siendo un pilar clave para México, impulsado por su cercanía con EE.UU. y Canadá, costos accesibles y una oferta natural inigualable de playas y ecosistemas únicos. La reciente estabilidad en el tipo de cambio ha favorecido costos operativos más competitivos, permitiendo a los hoteles ajustar sus tarifas para atraer más visitantes.

Destinos consolidados como la Riviera Maya, Puerto Vallarta, la Riviera Nayarit y Baja California Sur siguen liderando la preferencia del turismo extranjero, mientras que Los Cabos y La Paz mantienen su atractivo. En Acapulco, la reconstrucción avanza con inversión pública y privada, reafirmando su importancia dentro del sector.

La clave para una inversión segura y rentable

Lachica recomienda a los inversionistas asesorarse bien y conocer los distintos mercados. “Muchos de los principales mercados industriales están ocupados por empresas con garantías corporativas sólidas, lo que ofrece estabilidad a los inversionistas. México sigue siendo altamente atractivo, con rendimientos superiores a los de EE.UU. o Canadá, aunque enfrenta desafíos como el suministro de energía y la seguridad en carreteras.”

Para mitigar riesgos y maximizar oportunidades, es clave contar con información estratégica y el acompañamiento adecuado en selección de ubicación, negociación de contratos, gestión de activos y optimización de espacios. Con el respaldo de especialistas en representación inmobiliaria, consultoría, gerencia de proyectos y administración de inmuebles, las empresas pueden tomar decisiones más seguras y rentables en un mercado en transformación.

México: un mercado en transformación y con visión de futuro

El 2025 será un año clave para el sector inmobiliario en México. Con un panorama de nearshoring en expansión, una mayor digitalización en la gestión de activos y la recuperación sostenida del turismo y el retail, el país se consolida como un destino atractivo para inversionistas nacionales e internacionales.

Si bien los desafíos macroeconómicos persisten, la resiliencia del mercado y su capacidad de adaptación han demostrado que el país no solo mantiene su posición estratégica, sino que continúa evolucionando. Las ciudades clave seguirán siendo polos de inversión, mientras que los mercados emergentes ofrecen nuevas oportunidades para el crecimiento.

Ante este escenario, los desarrolladores, inversionistas y ocupantes deberán mantenerse ágiles, innovar en sus estrategias y aprovechar las tendencias emergentes. Con un enfoque en eficiencia, sostenibilidad y conectividad, el mercado inmobiliario comercial mexicano está listo para escribir su próximo capítulo.