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En 128 municipios, más de 90% de las viviendas está en rezago habitacional
Chihuahua, Sonora, Chiapas y Oaxaca concentran 112 de las demarcaciones con mayor afectación, de acuerdo con la actualización de la Sedatu y la Conavi
Viviendas en distintas condiciones habitacionales reflejan parte del rezago que persiste en el país, de acuerdo con el diagnóstico de Sedatu y Conavi.
El rezago habitacional en México presenta una marcada concentración territorial, con zonas donde las condiciones de las viviendas reflejan una problemática mucho más profunda que el promedio nacional y alcanza a prácticamente todo el parque habitacional de algunos municipios.
De acuerdo con la actualización del Rezago habitacional 2025, elaborada por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) y la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), en 128 municipios más de 90% de las viviendas se encuentra en condición de rezago habitacional. De ese universo, 41 municipios se ubican en Chihuahua, 28 en Sonora, 25 en Chiapas y 18 en Oaxaca.
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El documento detalla que el rezago habitacional comprende las viviendas construidas con materiales precarios en pisos, techos y muros, las que carecen de excusado y aquellas cuyos residentes habitan en hacinamiento.
“El número de viviendas con estas características funge como indicador de la situación habitacional del país porque permite conocer qué proporción del parque habitacional se construyó con materiales precarios o deteriorados y en cuántas viviendas sus habitantes enfrentan espacios insuficientes”, señala el documento.
Chihuahua, Sonora, Chiapas y Oaxaca concentran el mayor rezago municipal
La intensidad del rezago habitacional alcanza sus niveles más altos en municipios donde prácticamente la totalidad del parque local se encuentra en esta condición. Bacoachi, Sonora; Maguarichi y Huachinera, Chihuahua, registran 99.8% de sus viviendas en rezago, mientras que San Francisco de Borja y Batopilas de Manuel Gómez Morín, ambos en Chihuahua, presentan una proporción de 99.7%.
En total, 128 municipios tienen más de nueve de cada 10 viviendas en rezago habitacional. De ellos, 41 se encuentran en Chihuahua, 28 en Sonora, 25 en Chiapas y 18 en Oaxaca, por lo que estas cuatro entidades concentran 112 de las demarcaciones con los niveles más elevados.
Municipios con mayor proporción de viviendas en rezago habitacional:
- Bacoachi, Sonora: 99.8%
- Maguarichi, Chihuahua: 99.8%
- Huachinera, Sonora: 99.8%
- San Francisco de Borja, Chihuahua: 99.7%
- Batopilas de Manuel Gómez Morín, Chihuahua: 99.7%
La dimensión del problema cambia cuando se observa el número de viviendas y no sólo la proporción dentro de cada municipio. Veracruz concentra 13.1% de las viviendas en rezago del país, Chiapas 11.6%, Oaxaca y el Estado de México 7.1% cada uno, y Baja California 6.6%. En conjunto, estas cinco entidades reúnen 45.5% del total nacional.
El rezago habitacional disminuye
La actualización de la Sedatu y la Conavi estima que 8 millones 330,372 viviendas se encuentran en rezago habitacional, equivalentes a 21% del parque habitacional del país, mientras que en 2020 representaban 24.4%, por lo que la proporción disminuyó 3.4 puntos porcentuales y el número de viviendas en esta condición se redujo 2% respecto de la medición anterior.
Para atender estas condiciones, el diagnóstico identifica 6 millones 138,632 viviendas que requieren mejoramiento, equivalentes a 73.7% del total, además de 1 millón 367,306 que necesitan sustitución y 824,434 que requieren ampliación o reemplazo.
El mejoramiento contempla acciones para renovar o consolidar viviendas deterioradas mediante reparaciones, reforzamiento estructural o rehabilitación de techos y pisos, mientras que la sustitución corresponde a viviendas cuyas paredes presentan materiales deteriorados o regulares y puede incluir la adquisición o renta de otra vivienda o su edificación en suelo propio.
La ampliación o reemplazo busca aumentar la superficie habitable cuando existe hacinamiento o dotar de un sanitario a las viviendas que carecen de excusado, por lo que las acciones identificadas muestran que la atención del rezago contempla distintas intervenciones sobre el parque habitacional existente.
La actualización también dimensiona el impacto sobre la población. En 2025, 29 millones 718,984 personas residían en viviendas en condición de rezago habitacional, equivalente a 22.8% de la población que habitaba en viviendas particulares.
La actualización del indicador adquiere relevancia para la política habitacional federal, ya que permite identificar dónde se concentra el rezago y qué tipo de intervención requiere cada vivienda, en línea con los objetivos del Programa Nacional de Vivienda 2026-2030, que adopta este diagnóstico como instrumento para medir el déficit habitacional.
El documento destaca que “el rezago habitacional es el indicador que dimensiona el problema, permite, además de la toma de decisiones en materia de política pública, evaluar los resultados”, por lo que su actualización periódica constituye una herramienta para dar seguimiento a las metas de vivienda del gobierno federal.
