Hacer visibles a los invisibles, el reto de la banca para expandir el crédito hipotecario

Para profesionistas independientes y dueños de negocio, conseguir un crédito hipotecario todavía tiene un obstáculo de entrada que es demostrar sus ingresos ante la banca, pues, aunque muchos tienen capacidad para pagar una vivienda, sus ingresos no siempre pueden acreditarse bajo los esquemas tradicionales de evaluación.

Enrique Margain, coordinador del sector hipotecario en la Asociación de Bancos de México (ABM), explicó que cerca de 70% del crédito bancario se concentra en trabajadores asalariados, mientras que el resto corresponde a profesionistas independientes y dueños de negocio, perfiles que enfrentan mayores dificultades para comprobar sus ingresos ante las instituciones.

“¿Qué es lo que pasa? No atendemos de una manera importante a lo que llamamos el mercado de los no afiliados, aquellos que no son asalariados, que no tiene un programa de vivienda y que muchas veces se les dificulta el poder comprobar sus ingresos, porque una parte la reciben en efectivo o una parte importante no lo pueden comprobar”, comentó quien también es director ejecutivo de Crédito Puente e Hipotecario en Mifel.

La intención surge en un contexto donde el crédito hipotecario, especialmente el que ofrece la banca comercial, no crece al ritmo de años previos. Según información de la ABM, de enero a junio del 2026 la banca colocó 53,400 créditos para vivienda por un total de 135,300 millones de pesos. Esto representó una caída anual de 1.9% en el número de financiamientos y un crecimiento de 4.3% en el monto colocado.

Nuevas formas de medir la capacidad de pago

Para Margain, una de las alternativas está en ampliar la información con la que las instituciones evalúan a un solicitante y planteó que el uso de datos sobre el comportamiento de pago de servicios, impuestos y otras obligaciones puede ayudar a conocer la capacidad financiera de personas cuyos ingresos no pueden acreditarse con una nómina.

“En la medida de que podamos tener data alternativa, de que podamos tener fuentes de información, esa persona cómo paga el agua, la luz, sus impuestos y una serie de cosas, es en la medida que vamos a tener mucho más data”, explicó Margain.

El objetivo sería incorporar esta información a nuevos modelos de evaluación que permitan construir perfiles de riesgo para profesionistas independientes y dueños de negocio, con lo que la banca podría ampliar el universo de personas que tienen acceso a un crédito hipotecario.

El planteamiento forma parte de una transformación del propio producto hipotecario, que hoy permite combinar distintos destinos y esquemas de financiamiento de acuerdo con las necesidades del cliente, explicó Margain.

Entre las alternativas que mencionó están los créditos para adquisición, construcción, terreno más construcción, liquidez y pago de pasivos, además de esquemas que combinan algunos de estos destinos.

Un mercado que busca nuevos clientes

La búsqueda de nuevos perfiles ocurre en un mercado hipotecario que enfrenta el reto de recuperar su dinamismo, después de un periodo de crecimiento limitado en el número de financiamientos.

Fernando de Abiega, director general de SOC, estimó que la banca podría colocar 125,000 créditos hipotecarios en el 2027, frente a los 114,000 registrados en el 2025, con un monto financiado cercano o superior a 300,000 millones de pesos.

“Yo creo que este año se toca fondo, vamos para arriba, la banca va a querer prestar más… El gran reto de la industria es aumentar el número de créditos”, afirmó De Abiega durante el webinar.

Dentro de este universo también existe un segmento de derechohabientes que todavía no utiliza los recursos que tiene disponibles para acceder a una vivienda, de acuerdo con Margain, quien estimó en cerca de 2 millones de personas el mercado potencial entre quienes tienen saldo en su subcuenta de vivienda del Infonavit o cotizan en el Fovissste.

El directivo destacó el potencial de los esquemas que permiten combinar recursos de la subcuenta de vivienda con financiamiento bancario, alternativas que pueden reducir el monto de recursos que el comprador necesita aportar por cuenta propia.

Para Margain, el reto también está en ampliar el acceso al financiamiento mediante productos que respondan a las distintas formas en que las personas generan ingresos y construyen su patrimonio.

“Creo que hemos construido un sector hipotecario muy sólido con organismos públicos de vivienda... pero sí tenemos que ver cómo construimos un sector hipotecario que permita dar mucho más acceso al crédito a muchísimas más familias”, afirmó.