Tulum enfrenta sobreoferta de vivienda tras expansión inmobiliaria

El mercado inmobiliario de Tulum comenzó a reflejar un desajuste entre la oferta y la demanda después de que las unidades en proceso de construcción pasaran de 1,466 en el 2017 a 13,266 en el 2023, un incremento de 1,028%, mientras el turismo dejó de crecer y no recuperó los niveles previos a la pandemia.

De acuerdo con un análisis de InfoHabitat elaborado con información de Softec y la Secretaría de Turismo, el auge inmobiliario en Tulum respondió, en buena medida, a expectativas de rentabilidad ligadas a la renta vacacional y a la plusvalía, más que al crecimiento de la demanda habitacional.

"La vivienda dejó de medirse por su uso y pasó a medirse por su rendimiento esperado como activo de inversión", se lee en el análisis elaborado por Eduardo Moya, director de InfoHabitat.

El documento identifica entre los factores que impulsaron la expansión del mercado el posicionamiento internacional de Tulum como destino turístico, la expectativa generada por el Aeropuerto Internacional de Tulum y el Tren Maya, así como la promoción de rendimientos cercanos a 10% anual en algunos desarrollos de renta de corto plazo.

El informe agrega que la rápida recuperación observada tras la pandemia fortaleció la percepción de que la demanda crecería de manera sostenida, lo que incentivó el lanzamiento de nuevos proyectos habitacionales dirigidos principalmente al segmento de inversión.

Ventas perdieron dinamismo

Según el reporte, el inventario en venta en la región alcanzó 6,340 viviendas en el 2023, casi el doble de las 3,243 unidades registradas en el 2019.  Las ventas anuales descendieron de 3,487 unidades en el 2023 a 1,711 en el 2025, lo que representó una caída cercana al 51% en apenas dos años, según el análisis.

La absorción mensual por desarrollo pasó de 1.4 viviendas en el 2022 a 0.9 en el 2025, una tendencia que refleja un mayor tiempo para comercializar los nuevos proyectos.

De acuerdo con el estudio, el comportamiento de estos indicadores evidencia que la oferta creció aun cuando el mercado comenzó a mostrar un menor ritmo de colocación de vivienda, situación que derivó en un incremento del inventario disponible.

Entre el 2021 y el 2025 el precio de venta de las viviendas aumentó 39%, mientras el costo de construcción avanzó 47%, por lo que diversos desarrolladores redujeron la superficie de los departamentos para mantener el precio por metro cuadrado, de acuerdo con el documento.

El análisis también muestra diferencias en la ocupación de vivienda entre los principales destinos turísticos, ya que Cancún registra un nivel de 89%, Playa del Carmen de 82% y Tulum de 21%, situación que, según el análisis, incrementa la dependencia del mercado local respecto al comportamiento del turismo.

El documento considera que una mayor presencia de población residente permite amortiguar los efectos de una desaceleración turística, mientras que los mercados con menor ocupación permanente dependen en mayor medida del flujo de visitantes para sostener el consumo y la ocupación de vivienda.

"La lección aplica a cualquier destino turístico en expansión: densificar antes de planear no adelanta el desarrollo, adelanta la sobreoferta".

Los resultados del análisis también complementan lo que este medio reportó en junio pasado sobre el mercado inmobiliario de Tulum, al documentar que el destino se había convertido en una referencia para otros mercados de vivienda vertical debido a la importancia de alinear el desarrollo inmobiliario con la demanda efectiva.

Para InfoHabitat, la recuperación del mercado dependerá de fortalecer la certidumbre jurídica sobre la tenencia de la tierra, mejorar la infraestructura básica, generar información estadística específica del municipio y mantener una mayor coordinación entre autoridades y el sector privado, además de verificar que los nuevos permisos de construcción respondan a una demanda efectiva de vivienda.