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Rezago catastral limita la recaudación del predial pese al alza en vivienda
El valor catastral equivale a 41% del comercial; sólo en 19.1% de los municipios se actualizaron las tablas de valores, según el CIEP
La actualización de los catastros permitiría contar con valores más cercanos al precio comercial de las viviendas y fortalecer la recaudación municipal del impuesto predial.
El encarecimiento que ha registrado la vivienda en los últimos años no ha correspondido con la actualización de los registros catastrales, una brecha que limita el potencial de recaudación del impuesto predial, de acuerdo con un análisis del Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP).
Según el análisis Actualización y homologación de los catastros: una opción para fortalecer las finanzas locales, mientras que el valor mediano de la vivienda aumentó 48.8% entre el 2020 y lo que va del 2026, el valor catastral de los inmuebles representa, en promedio, apenas 41% de su precio comercial.
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El rezago también se observa en la actualización de los registros municipales, ya que sólo en 19.1% de los municipios se actualizaron las tablas de valores catastrales, mientras que 35% de los predios registrados en el país carece de representación gráfica, es decir, no cuenta con una ubicación y delimitación en los mapas que permiten identificar cada propiedad, de acuerdo con el CIEP.
“La disparidad de capacidades administrativas de los gobiernos municipales ha impedido que sus padrones catastrales reflejen la expansión horizontal de las ciudades y el aumento en la plusvalía de ciertas colonias”, advierte el organismo.
El CIEP utiliza como ejemplo una vivienda con un precio comercial de 12 millones de pesos para ilustrar la diferencia entre ambos valores. Si el valor catastral equivale a 41% del comercial, el inmueble estaría registrado en aproximadamente 4.9 millones de pesos, cantidad que serviría como referencia para calcular el impuesto predial, conforme a las reglas aplicables en el municipio.
Predial, una fuente de ingresos municipales desaprovechada
El impuesto predial representa 30.1% de los ingresos propios de los municipios, aunque su recaudación equivale a apenas 0.2% del Producto Interno Bruto (PIB), frente a un potencial estimado superior a 3% del PIB, de acuerdo con el CIEP.
La dependencia de recursos de otros niveles de gobierno también refleja las limitaciones de las haciendas locales, ya que alrededor de 73% de los recursos municipales proviene de transferencias, según el análisis.
El organismo explica que esta situación tiene antecedentes en el proceso de descentralización fiscal de la década de los 80, cuando los municipios recibieron atribuciones para recaudar el impuesto predial sin que necesariamente se fortalecieran sus capacidades administrativas para cumplir con esa función.
A las deficiencias administrativas se suma el rezago tecnológico, pues 17.2% de los municipios que cuentan con un padrón catastral todavía lo mantiene en papel, lo que dificulta consultar y actualizar la información de los inmuebles.
Además, sólo 13.3% de los municipios ofrece servicios catastrales o permite pagar el predial por internet, mientras que 84.7% requiere que los trámites relacionados con estos servicios se realicen de manera presencial, de acuerdo con el CIEP.
Otro problema es la falta de criterios comunes para organizar la información de las propiedades, pues 26 entidades federativas cuentan con una ley estatal de catastro vigente, mientras que en otras existen distintos ordenamientos legales para regular su administración.
Esta diversidad dificulta compartir información entre municipios, ya que los padrones utilizan diferentes normativas y metodologías, lo que complica identificar los inmuebles de manera uniforme y añade tareas administrativas a las autoridades encargadas de cobrar el predial.
Nueva ley busca conectar la información de los inmuebles
Ante este panorama, la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral establece herramientas para actualizar los registros, homologar la información de las propiedades y facilitar su vinculación con el Registro Público de la Propiedad.
Entre sus instrumentos contempla un Plan Nacional Catastral, que establecerá los criterios para actualizar los registros, así como una Clave Única Catastral para identificar cada inmueble y vincularlo con su folio real, que es el número con el que está inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
La legislación también contempla una Plataforma Nacional Catastral que concentrará mapas, información de los inmuebles y herramientas para realizar trámites y pagos digitales del impuesto predial.
El organismo advierte que la actualización de los registros no significa necesariamente un aumento automático del impuesto, debido a que las tarifas y cuotas aplicables dependen de los congresos estatales.
Para que la reforma fortalezca las finanzas municipales, el CIEP considera necesario que las autoridades federales y estatales acompañen a los gobiernos locales, particularmente a aquellos con menores capacidades administrativas.
El organismo también plantea que el fortalecimiento de la recaudación debe acompañarse de transparencia sobre el destino de los recursos adicionales, de manera que la población pueda identificar los beneficios de una mayor captación de ingresos municipales:
“Es necesario fomentar que las acciones realizadas con la recaudación adicional sean comunicadas de tal forma que la ciudadanía observe que los ingresos públicos se traducen en una mejor calidad de vida para la población”.