La lección que dejó Tulum a los desarrolladores de vivienda vertical

La rápida expansión de la vivienda vertical en Tulum, que derivó en un mercado sobresaturado y con dificultades para la venta y absorción de unidades, dejó lecciones para los desarrolladores que buscan replicar este modelo en ciudades donde la escasez de suelo impulsa la construcción en altura.

De acuerdo con un análisis de Revo RE, existen mercados en México con mejores perspectivas para el desarrollo de vivienda vertical de largo plazo, gracias a factores como el crecimiento poblacional, la demanda hipotecaria y el dinamismo económico.

“La clave operativa del éxito radica en distinguir analíticamente entre elegir dónde comprar un terreno para un proyecto inmediato y elegir dónde abrir plaza asumiendo una estrategia estructural”, indicó Francisco Escobosa, director general de Revo RE.

El análisis destaca el caso de Tulum como un ejemplo de los riesgos de ignorar variables estructurales al momento de apostar por nuevos desarrollos. Según el informe, en menos de tres años este destino pasó de ser una de las plazas más atractivas del país a convertirse en uno de los mercados más saturados.

“Actualmente, la mayoría de los desarrollos lanzados durante ese auge presentan serias dificultades para su venta y absorción”, señala el documento.

¿Qué ciudades destacan?

De acuerdo con el informe, Monterrey, Valle de México, Saltillo, Chihuahua y Cancún son los mercados que mejor combinan el tamaño actual de la demanda habitacional con fundamentos sólidos para sostener el crecimiento futuro.

• Monterrey: Encabeza la lista como el mercado hipotecario más grande del país, con cerca de 50,000 créditos colocados en el 2024. Además, su diversificación económica y su integración con el corredor industrial del norte respaldan la demanda de vivienda en segmentos medios y medios-altos.
• Valle de México: El crecimiento económico y demográfico mantiene el atractivo para nuevos proyectos. El informe destaca que el aumento del valor del suelo en la Ciudad de México ha reducido la viabilidad de la vivienda económica, mientras que los municipios conurbados del Estado de México aún ofrecen condiciones favorables para el desarrollo habitacional.
• Saltillo: Sobresale por registrar el mayor PIB per cápita del análisis. La fortaleza de su industria automotriz y su integración con la cadena manufacturera del noreste del país sostienen una demanda con capacidad de compra para vivienda de nivel medio y medio-alto.
• Chihuahua: El nearshoring y la expansión industrial vinculada a la frontera impulsan la actividad económica y la demanda habitacional. El estudio señala que esta ciudad registró uno de los mayores crecimientos en créditos hipotecarios entre el 2022 y el 2024.
• Cancún: Aparece en el ranking por su fuerte crecimiento poblacional y económico. Sin embargo, el análisis advierte que los desarrolladores deben vigilar los niveles de inventario para evitar escenarios de sobreoferta similares a los observados en otros mercados.

“La diferencia entre los desarrolladores que escalan de manera rentable y los que comprometen su liquidez radica en dónde enfocan la profundidad de su análisis. No basta con observar el dinamismo superficial del presente; el verdadero valor patrimonial se consolida sobre bases absolutas de absorción demográfica y capacidad hipotecaria real”, destacó Escobosa.

Licencias y permisos, claves para la rentabilidad

El análisis también resalta que la velocidad con la que los gobiernos municipales otorgan licencias y autorizaciones constituye un factor determinante para la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.

“Cada mes que un trámite demora se traduce en un mayor costo de capital sobre la inversión realizada y amplía la carga de los costos fijos del equipo. Las tendencias actuales de inversión también subrayan que la viabilidad futura dependerá enormemente de las capacidades tecnológicas, como la digitalización inmobiliaria y las amenidades hiperconectadas, para proteger la plusvalía en el largo plazo”, indica el informe. 

De acuerdo con cifras oficiales, tres de cada 10 viviendas que se construyen en México corresponden al segmento vertical. Aunque la vivienda horizontal todavía concentra la mayor parte de la oferta, el crecimiento de las ciudades y la escasez de suelo en zonas urbanas presionan a los desarrolladores para apostar por proyectos de mayor densidad.