¿Hay riesgo de una burbuja inmobiliaria en centros de datos? Esto dice JLL

El sector de bienes raíces relacionado con los centros de datos ha sido impulsado por la expansión de la nube a hiperescala y el avance de la inteligencia artificial (IA); sin embargo, el acelerado desarrollo también ha abierto un debate sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria.

De acuerdo con un análisis de la consultora JLL, a nivel global, este segmento podría alcanzar una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) de 14% durante los próximos cinco años, lo que se traduciría en la incorporación de 100 gigavatios (GW) adicionales de capacidad.

Esta expansión representaría alrededor de 1.2 billones de dólares en creación de valor de activos inmobiliarios, además de una necesidad cercana a 870,000 millones de dólares en nuevo financiamiento de deuda.

Sumado al capital que los inquilinos destinarán a equipar sus espacios con unidades de procesamiento gráfico (GPU) e infraestructura de red, el gasto total vinculado a data centers durante el próximo lustro podría aproximarse a 3 billones de dólares.

Si bien este segmento avanza a ritmos acelerados, JLL remarcó que los fundamentos inmobiliarios del mercado continúan sólidos. La ocupación global alcanzó 97% al cierre del 2025 y 77% de la capacidad en construcción ya cuenta con compromisos de renta.

“Las métricas inmobiliarias no apuntan a una burbuja. Estas métricas difícilmente son señal de exceso o sobredesarrollo. Adicionalmente, las restricciones de energía y los largos tiempos de anticipación de proyectos ayudarán a mantener el sector en equilibrio”, se lee en el análisis.

Crecen tiempos y costos de construcción

Durante el 2025, el tiempo promedio de construcción a nivel global para un centro de datos de 50 megavatios (MW) es de aproximadamente 18 meses.

Para reducir el riesgo de retrasos, los desarrolladores realizan pedidos anticipados de materiales clave hasta con dos años de antelación. A pesar de estas medidas, casi seis de cada 10 de los proyectos registraron retrasos de un trimestre o más.

Así, el crecimiento acelerado del sector ha provocado tiempos de entrega más prolongados, disponibilidad limitada de mano de obra especializada y un aumento en los costos de desarrollo.

Entre el 2020 y el 2025, el costo promedio global de construcción de centros de datos pasó de 7.7 a 10.7 millones de dólares por MW. Para el 2026, JLL proyecta un incremento adicional de 6%, hasta alcanzar 11.3 millones de dólares por MW.

“El consumo de energía es el criterio principal que determina la selección del sitio, seguida del soporte comunitario y la proximidad a los clientes. Sin embargo, a medida que los proyectos crecen, las variaciones en los costos de construcción pueden influir más en las decisiones de ubicación”, añadió la firma.

Baja aceptación de la comunidad

El desarrollo de centros de datos enfrenta también un reto social, ya que existe un respaldo generalizado en términos abstractos en la industria (93% de apoyo, según JLL), pero a nivel local la aprobación se reduce a 35 por ciento.

“Esta resistencia ha resultado en un número significativo de proyectos retrasados o cancelados globalmente, con el surgimiento de muchos grupos activistas organizados”, indicó la consultora.

Actualmente, la industria suele iniciar los procesos de consulta comunitaria entre seis y 18 meses después de haber tomado decisiones clave del desarrollo, lo que genera relaciones reactivas en lugar de colaborativas.

En América, la resistencia local continúa en aumento en ciertos mercados. Para cerrar la brecha de aceptación, JLL considera necesario migrar de esquemas de consulta tardía hacia procesos de co-creación con las comunidades desde las primeras etapas de planeación.