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Guerra de ofertas por Fibra Macquarie escala ante el auge industrial
Nuevas ofertas elevan la competencia por el fideicomiso en un mercado impulsado por el segmento inmobiliario industrial
La competencia en el sector de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) por la adquisición de Fibra Macquarie se intensificó ante la entrada de nuevos participantes y el ajuste de ofertas en curso.
La operación se perfila como una de las más relevantes en el mercado inmobiliario mexicano, en un entorno donde el segmento industrial gana protagonismo.
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Fibra Mty se incorporó a la contienda con una Oferta Pública de Adquisición (OPA) mixta por un monto de 37,462 millones de pesos. La propuesta contempla la adquisición de hasta el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Macquarie.
Next y Prologis elevan su apuesta
Fibra Next, escisión de Fibra Uno (Funo), mejoró su oferta con una combinación de intercambio de CBFIs y efectivo. La propuesta establece que los tenedores de Fibra Macquarie recibirán 0.475 certificados de Next por cada título.
El componente en efectivo ascendió a 13,255.3 millones de pesos, cifra 13% superior a la anunciada en marzo. A través de un anuncio en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), la empresa expuso que “Next representa una estrategia de crecimiento y creación de valor, a diferencia de otras propuestas de consolidación pasiva de activos estabilizados”.
La propuesta, añadió, “constituye una opción única que mejora las condiciones de otras intenciones divulgadas”.
Fibra Prologis también ajustó su propuesta de intercambio. La nueva relación considera que por cada certificado de Fibra Macquarie se obtendrán 0.535 títulos de Fibra Prologis, frente al nivel previo de 0.525.
La compañía lanzó formalmente su OPA con un monto máximo de 10,524 millones de pesos, con el objetivo de fortalecer su posicionamiento en el segmento industrial.
Los portafolios en juego
De acuerdo con la consultora Datoz, el segmento industrial ha ganado relevancia en las estrategias de crecimiento de las Fibras, impulsado por tendencias como el nearshoring y la expansión logística.
“El sector industrial brinda una mayor percepción de estabilidad y potencial de crecimiento, consolidándose como una de las inversiones más atractivas dentro del mercado de las Fibras”, indicó la firma.
FIBRA | Total de propiedades | Tamaño del portafolio (m2) | Ingresos totales en el 20225 (millones de pesos) | Tasa de ocupación |
|---|---|---|---|---|
Macquarie | 262 | 3'398,000 | 5,065.2 | 95.4% |
Prologis | 518 | 8'100,000 | 11,341.3 | 97.0% |
Mty | 118 | 2'050,396 | 3,360.1 | 96.6% |
Next | 201 | 7'542,978 | 1,350.5* | 97.7% |
Fuente: Reportes financieros de Macquarie, Prologis, Mty y Next al cierre del 2025. | *Los ingresos reportados corresponden únicamente al periodo desde el inicio de sus operaciones en julio de 2025 |
Al cierre del 2025, el portafolio de Fibra Macquarie estuvo conformado por 245 propiedades industriales y 17 propiedades comerciales y de oficinas en 16 estados del país, con un área de 2.9 millones de metros cuadrados.
Por su parte, Fibra Prologis reportó 518 propiedades industriales con una superficie de 8.1 millones de metros cuadrados. Así, se mantuvo como el fideicomiso industrial más grande del país.
En el caso de Fibra Next, el fideicomiso cuenta con 7.6 millones de metros cuadrados estabilizados y contempla para este 2026 el desarrollo de nuevos proyectos, así como la adquisición de 500,000 metros cuadrados adicionales en activos industriales.
Fibra Mty cerró el año con 118 propiedades en su portafolio, de las cuales 95 corresponden al segmento industrial, 17 a oficinas y seis a uso comercial, además de una reserva territorial de 912,546 metros cuadrados. Las propuestas en curso enmarcan una estrategia de crecimiento en las Fibras inmobiliarias basada en activos industriales, en un contexto donde la manufactura y la logística redefinen las prioridades del sector inmobiliario en México.