El crowdfunding inmobiliario cumple 10 años en México con desafíos de supervivencia

A una década de su nacimiento en México, el fondeo colectivo (crowdfunding) inmobiliario se ha posicionado como una opción para desarrolladores e inversionistas, tanto en la parte de fondeo como en la generación de retornos; sin embargo, todavía representa un nicho pequeño frente a otros mecanismos de financiamiento, como la banca de desarrollo, que juega un papel relevante en la industria habitacional.

De acuerdo con un documento elaborado por la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo (AFICO), las nueve firmas autorizadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) –de las cuales siete operan– han fondeado en conjunto 4,443 millones 521,160 pesos. Esta cifra equivale apenas a 13% de la cartera de la Sociedad Hipotecaria Federal, el banco de desarrollo especializado en vivienda.

“El financiamiento colectivo inmobiliario cumple 10 años en México y además de ser un sector que muestra dinamismo y crecimiento, cuenta con varios jugadores relevantes que están moldeando la industria”, se lee en el documento de la AFICO.

Según el análisis, actualmente existen dos modelos de crowdfunding inmobiliario:

• Deuda: donde el inversionista presta dinero a un proyecto inmobiliario, el cual debe pagar intereses y capital después de un plazo establecido. “Para los desarrolladores inmobiliarios esta opción es una alternativa de financiamiento a la construcción o remodelación”.
• Copropiedad o regalías: el inversionista adquiere una participación en un inmueble y se hace beneficiario de las rentas y la plusvalía de su parte proporcional.

Beneficios y retos

En un estudio de BBVA en España se destacan beneficios para inversionistas, como bajos montos de entrada, diversificación e innovación tecnológica; aunque también advierte riesgos como la falta de liquidez y de garantías, así como la necesidad de mayor transparencia.

“Estos proyectos no están exentos de riesgos: la falta de liquidez y de garantía del capital invertido son elementos que el inversionista debe tener siempre en cuenta… El éxito de la inversión depende directamente de la viabilidad del proyecto inmobiliario”, indica el análisis.

Por el lado de los desarrolladores, la plataforma Easyfund resalta que este modelo permite acceder a financiamientos más flexibles que la banca privada o de desarrollo y, además, optimizar costos y tiempos en comparación con el crédito tradicional. “El crowdfunding inmobiliario permite a las desarrolladoras acceder a financiamiento de manera más flexible y con procesos digitalizados… El modelo contribuye a optimizar costos y tiempos en comparación con el financiamiento tradicional”.

Alta concentración

Los números del reporte de la AFICO también reflejan un mercado concentrado, donde pocas plataformas se han vuelto relevantes. Briq.mx, por ejemplo, representa 50% del fondeo acumulado de todos los participantes.

“El modelo de negocios de las plataformas consiste normalmente en un ‘marketplace’ o mercado en donde se conectan aportantes con solicitantes. La naturaleza de estos modelos de negocios tiende a concentrarse en pocos jugadores, lo que se le conoce en inglés como ‘winner takes all’ que refiere a que el ganador de la industria se queda con el mercado”, se puede leer en el análisis de la AFICO.

Asimismo, durante el 2024, sólo dos plataformas Briq.mx y M2Crowd registraron utilidades mientras que el resto registró pérdidas. Según el documento, una de las particularidades de las siete firmas con resultados negativos, es que sus ingresos fueron mayores a sus gastos durante el año anterior.

“El reto de la regulación y las exigencias en capital y recursos para operar vuelven crítico que cada plataforma tenga finanzas sanas para seguir operando, al tiempo que crece su oferta y funcionalidad”.

Según el documento, hacia el futuro se espera una consolidación en esta industria, ya sea por medio de adquisiciones de las plataformas más grandes a las chicas, o incluso, con el cierre de algunas firmas dedicadas a este mercado.