Contratos más cortos y menor metraje redefinen el mercado de naves industriales

El 2026 se perfila como un año de ajustes estratégicos para el sector inmobiliario industrial en México, en un entorno influido por factores económicos y geopolíticos. Este escenario contrasta con la expansión acelerada registrada entre el 2021 y el 2024, impulsada por el fenómeno del nearshoring.

De acuerdo con la plataforma de compraventa de bienes raíces comerciales Spot2.mx, durante el 2025 se publicaron casi 70,000 inmuebles, de los cuales 43% corresponde a naves industriales.

Sin embargo, Pablo Gadsden, cofundador y jefe de la estrategia de crecimiento de la proptech, explicó que existen diversos cambios en los contratos de arrendamiento entre empresas y propietarios.

“Lo que bajó fueron las empresas extranjeras buscando propiedades muy grandes. Se pausaron muchos proyectos, no se cayeron. En muchos casos redujeron los metros de superficie que iban a ocupar, hasta que se resuelva la incertidumbre”, comentó en conferencia de prensa.

Además de la reducción del metraje, las empresas y los propietarios optan por contratos a corto y mediano plazo, con el objetivo de evaluar operaciones antes de ejecutar sus planes de expansión.

Gadsden apuntó que comienzan a observarse contratos para inmuebles industriales con vigencias de tres a cuatro años, cuando las grandes compañías firmaban plazos de entre 15 y 20 años.

Precios al alza

Vianey Macías, jefa de Investigación de Mercados de Spot2.mx, sostuvo que la amenaza de aranceles de entre 25 y 100% a exportaciones hacia Estados Unidos generó cautela en el mercado inmobiliario mexicano. A pesar de ello, el panorama podría mostrar mayor estabilidad en el 2026.

La especialista indicó que el mercado permanece dominado por la renta frente a la compra de espacios industriales.

“En los últimos cinco años se han incrementado los precios a niveles estratosféricos. En el 2020 había precios de salida en Ciudad de México que eran 50% más baratos de lo que estamos viendo ahora”, afirmó.

Datos de la plataforma muestran que el precio promedio nacional de renta fue de 6.9 dólares por metro cuadrado mensual en el 2024, pero podría llegar a 8.5 dólares este año.

En el Valle de México, el corredor con los costos más elevados del país, el precio promedio alcanzaría 9.3 dólares por metro cuadrado al mes, aunque algunas naves industriales especializadas pueden cotizar hasta en 16 dólares.

“La realidad es que la calidad de los espacios es muchísimo mayor a lo que se hacía antes, lo que impacta en los costos”, remarcó Macías.

Calidad y smartshoring, nueva prioridad

Más allá del precio, la calidad del inmueble se consolida como un factor determinante en la selección de naves industriales. Este enfoque abre paso a una tendencia identificada como smartshoring, que privilegia ubicaciones estratégicas y especificaciones técnicas superiores.

“Los movimientos se están decidiendo hacia un nivel de mayor calidad. Al final, un inmueble que tiene un mayor nivel reduce los costos en el largo plazo”, añadió Macías.

Pese a los retos, los expertos de Spot2.mx apuntaron que, al cierre del 2025, comenzó a percibirse mayor certidumbre y un incremento en transacciones de naves industriales. Las operaciones, no obstante, se concentran en proyectos sólidos sin especulación. 

“Empezamos a ver un poco más de certeza. En un principio, solamente van a ser operaciones que estén bien pensadas y que sean seguras. No es momento para especular, pero los que ya tienen sus planes se van a poder llevar a cabo”, declaró Gadsden.