CDMX reconvierte inmuebles ante escasez industrial y picos de demanda logística

La Ciudad de México (CDMX) enfrenta una limitada disponibilidad de espacios industriales en un entorno donde la demanda logística no deja de crecer y, con una vacancia de entre 3% y 4% en el mercado metropolitano, la falta de suelo disponible ha llevado a empresas y desarrolladores a reconvertir inmuebles existentes en centros de distribución urbana, de acuerdo con datos de Spot2.mx.

Este proceso se desarrolla al mismo tiempo que el comercio electrónico mantiene una trayectoria de expansión en el país. En el 2025, México superó los 77 millones de compradores en línea y alcanzó ventas por 941,000 millones de pesos, lo que representó un crecimiento anual de 19.2%, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO).

En este contexto, el mercado ha comenzado a reutilizar fábricas, bodegas y edificios corporativos subutilizados para responder a la demanda de última milla dentro de la ciudad, mediante intervenciones que incluyen la modernización de infraestructura, mejoras en patios de maniobra, incorporación de automatización y subdivisión de espacios para distintos operadores logísticos, según el análisis de Spot2.mx.

“La última milla dejó de ser un diferenciador para convertirse en una necesidad operativa. Hoy las empresas priorizan ubicaciones que les permitan reducir tiempos de entrega y acercar inventario a sus clientes. En muchos casos, modernizar un activo bien ubicado es más eficiente que desarrollar nuevo inventario en la periferia”, señaló Vianey Macías, head de Market Research en Spot2.mx.

Picos de demanda tensan la operación logística

La presión sobre la infraestructura logística se intensifica en periodos de alta demanda. Durante el Día de las Madres, una de las fechas comerciales más relevantes del año, la demanda de servicios logísticos puede incrementarse hasta 9.4%, con un aumento promedio de 8% en el volumen de entregas a lo largo de esa semana, de acuerdo con un reporte de SimpliRoute.

Este comportamiento incrementa la exigencia sobre los tiempos de entrega y obliga a realizar ajustes en rutas, inventarios y esquemas de distribución, mientras que algunas empresas han optado por incorporar herramientas tecnológicas para mejorar la eficiencia operativa y el control de costos en escenarios de alta presión, según SimpliRoute.

“El valor ya no lo define el tamaño del inmueble sino su posición dentro de la mancha urbana, y eso está reescribiendo las reglas del mercado”, afirmó Macías.

A este escenario se suma una transformación en la configuración del mercado industrial urbano, donde corredores tradicionales comienzan a especializarse en función de su cercanía con zonas de consumo y su conectividad, mientras que la escasez de tierra impulsa esquemas como la logística vertical en edificios de varios niveles que permiten maximizar el uso del suelo disponible, de acuerdo con Spot2.mx.

La combinación entre disponibilidad limitada de espacios y picos recurrentes de demanda perfila un entorno logístico cada vez más dependiente de la ubicación, la capacidad de adaptación de los inmuebles y la eficiencia operativa, en una ciudad donde la distribución de última milla se consolida como un componente central de la actividad económica, según el análisis de Spot2.mx.