Autoconstrucción de vivienda en México se financia con ahorro, no con crédito

Para millones de familias en México, la autoproducción de vivienda representa la única alternativa frente a la exclusión del mercado hipotecario y la escasez de inmuebles accesibles. Una de las características centrales de este modelo es que predomina el autofinanciamiento.

En el país existen alrededor de 28 millones de viviendas edificadas mediante construcción progresiva (62.8% del parque habitacional). Sin embargo, casi nueve de cada 10 de estos hogares se hicieron con el ahorro propio de las familias.

Así lo expone un análisis de Hábitat para la Humanidad, elaborado a través de su laboratorio de innovación, el Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda (CTIV). El estudio advierte que esta dinámica prolonga los tiempos de obra y repercute tanto en el costo final como en la calidad de las casas.

Para Melva Flores, directora asociada del CTIV, el problema trasciende la precariedad estructural de los inmuebles, pues tiene implicaciones económicas y sociales profundas.

“La vivienda es el lugar en el que evolucionamos los humanos. Es, muchas veces, el mayor patrimonio de las familias; quienes no tienen un hogar adecuado enfrentan múltiples impactos en salud, educación, empleabilidad y seguridad. No se puede ver como algo aislado, es la oportunidad para que las personas tengan un desarrollo adecuado”, expresó.

Programas sociales insuficientes

Del total de las viviendas construidas por etapas en México, apenas 2.4% ha contado con financiamiento mediante subsidios o programas gubernamentales. El CTIV identificó además debilidades en estos esquemas.

Con frecuencia, se modifican las reglas o se suspenden los apoyos, lo que interrumpe la continuidad de los proyectos y dificulta la planeación de las familias.

En el ámbito privado, alrededor de 4% de las viviendas progresivas se ejecutan con recursos provenientes de instituciones financieras. No obstante, las condiciones de acceso (basadas en historial crediticio, garantías e ingresos estables) excluyen a una parte importante de la población. A ello se suman tasas de interés que resultan inviables para hogares de bajos ingresos.

“Estamos ante una gran falla del mercado. No hay una falta de demanda; el problema es la desalineación estructural, que va desde la cadena de valor hasta la bancarización. Hay productos y servicios crediticios para autoproducción, pero la cantidad de requisitos y la tasa de interés que se debe pagar son poco accesibles”, afirmó Alejandro Callejas Linares, director de proyectos en GIZ.

Los especialistas coincidieron en que, aunque el sistema financiero privado cuenta con capacidad y experiencia para atender este mercado, enfrenta ausencia de incentivos y marcos regulatorios que reduzcan los riesgos y permitan reconocer ingresos informales.

Compras fragmentadas elevan los costos

La falta de créditos también obliga a muchas familias a adquirir materiales de construcción de forma fragmentada, conforme disponen de recursos. Esto encarece las obras, ya que los precios de los insumos suelen incrementarse con el paso del tiempo.

Óscar Montoya, director general de Materiales San Cayetano, explicó que al cierre del 2025 el costo de los insumos registró un incremento anual cercano a 6%, aunque en periodos extraordinarios las variaciones pueden ser mucho mayores.

“El problema es que la gente que menos tiene es la que tiene que soportar la inflación, porque la necesidad de una casa ahí está. Si tuvieran el recurso para hacerla en un año, la harían y sería más económico”, declaró.

El ticket de compra varía según la etapa del proyecto. En fases de obra oscila entre 50,000 y 100,000 pesos, mientras que para ampliaciones o remodelaciones se ubica entre 10,000 y 20,000 pesos.

Falta de certeza jurídica

A las limitaciones financieras se suman otros factores. Uno de los principales obstáculos radica en los requisitos para acceder a crédito formal, que generalmente incluyen la comprobación de la propiedad del terreno o del inmueble.

Lucía Santacruz del Valle, vocera de CoRE Ciudades Visibles y Amables, advirtió que existe un problema estructural relacionado con la seguridad jurídica de la tierra.

“En México hay entre 7.5 millones de predios irregulares y 24% de las casas no cuentan con escrituras. Regularizar la vivienda es costoso y complejo, y esto dificulta el acceso a préstamos”, explicó.

Edgard Mercado Montoya, fundador y director general de la proptech Solviing, coincidió en que la escasez de financiamiento para autoproducción de vivienda refleja un problema estructural del sector, aún con el peso que tiene en la industria.

“Es un mercado enorme, representa 60% del PIB del sector habitacional y genera 1 billón de pesos al año. El problema es que hacerlo de manera institucional es muy complicado”, añadió.

Estrategias para ampliar el financiamiento

Con el objetivo de conectar el capital con los procesos reales en la autoproducción de vivienda, el CTIV propone algunas líneas de acción:

• Diseño de productos financieros que reconozcan contextos sociales y con asistencia técnica.
• Ampliación del flujo de recursos hacia la cadena de valor.
• Integración de criterios de sostenibilidad y perspectiva de género.
• Fortalecimiento institucional y continuidad en los programas.

“Es evidente que resolver esta problemática no recae en un solo actor. El gobierno no lo puede resolver solo, al igual que el sector privado. Lo que vale la pena es sumar esfuerzos y coordinar cada vez más a los diversos actores del sector”, concluyó Flores.