El que una persona con crédito de vivienda tenga la opción de cambiarse a otra institución que le ofrezca mejores condiciones de financiamiento (movilidad o subrogación hipotecaria) al parecer ha resultado de interés. De acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), esta práctica tuvo un crecimiento de 44.2% en el 2015, al pasar de 11,313 a 16,311 casos. En total, el año pasado, los bancos otorgaron alrededor de 113,868 préstamos para casa.

Aunque la movilidad hipotecaria ya era posible desde el 2003, fue a raíz de la reforma financiera del 2014 que se estableció un procedimiento flexible y claro para que pudiera materializarse. Más aún, el año pasado las autoridades financieras y los bancos que operan en el país firmaron un convenio para hacer más ágil el que una persona pueda cambiarse de una institución a otra que le ofrezca mejores condiciones de crédito, principalmente en tasas y otros gastos.

De acuerdo con Mario di Costanzo, presidente de la Condusef, hasta ahora son 12 bancos los que ya cuentan con esquemas de movilidad. Esta docena de instituciones representa 82.3% de los créditos otorgados y 81.3% del saldo de la cartera total de este producto.

El banco que hasta el momento ha aprovechado mejor esta opción es, de acuerdo con datos de la Condusef, el español Santander, toda vez que registró el año pasado 10,143 casos de movilidad hipotecaria, que representaron 62.2% del total.

En segundo lugar, pero mucho más abajo que Santander, quedó Scotiabank, con 1,876 casos de movilidad hipotecaria; después estuvo Banamex, con 1,546 casos; HSBC, con 1,512, y BBVA Bancomer, 1,025.

Bajan tasas, pero no otros gastos

Mario di Costanzo destacó la baja que ha habido en las tasas de interés para créditos hipotecarios en los últimos años. Del 2009 al 2015 la tasa promedio se redujo de 12.83 a 10.15%, mientras que el Costo Anual Total (CAT) bajó de 14.87 a 12.56 por ciento.

No obstante, el funcionario destacó que no ocurre lo mismo con otros gastos adicionales que implican los créditos hipotecarios, tal es el caso de los costos notariales. Puntualizó que hay bancos que cobran hasta 8.0% extra por este tipo de servicios.

Como ejemplo, mencionó que en un caso hipotético de un crédito por 1 millón de pesos, Banamex cobra 8.0% por gastos notariales, lo que ascendería a 80,000 pesos extra. Otros bancos grandes como Santander cobran por este concepto 7.0% y BBVA Bancomer, 6.0 por ciento. En el lado opuesto, Inbursa y Scotiabank ya no cobran por gastos notariales.

El funcionario recordó que la reforma financiera también estableció que la Secretaría de Economía (SE) puede celebrar convenios de coordinación con los estados y municipios, para que se redujeran o, de ser posible, se eliminaran los costos registrales y los aranceles notariales, pero aclaró que por su complejidad, este tema aún se encuentra en proceso de instrumentación.

En este sentido, una de las recomendaciones que lanzó el titular de la Condusef antes de migrar el crédito hipotecario de una entidad a otra es no sólo diferenciar las tasas de interés, sino también otros gastos y comisiones adicionales, ya que una tasa menor no siempre representa un costo más barato . Con este fin, lanzó su simulador de movilidad hipotecaria.

Al cierre del 2015, la cartera total hipotecaria de los bancos ascendía, según la Condusef, a 623,205 millones de pesos, de los cuales 87% fue para compra de vivienda media y residencial (por arriba del millón de pesos) y sólo 13% para interés social. La morosidad se mantenía en niveles bajos, de 3.36% promedio.

eduardo.juarez@eleconomista.mx