El sector inmobiliario industrial, fuerte, pero ya no en piloto automático

El primer trimestre de este año dejó una imagen clara sobre el sector inmobiliario industrial en México. Por un lado, la demanda estructural se mantiene intacta; por el otro, el entorno macroeconómico ya le está poniendo cierta presión a las valuaciones.

El pipeline asociado al nearshoring, la logística, los contratos dolarizados y los portafolios institucionales de calidad siguen siendo los pilares de la tesis.

El problema es que el mercado ya no compra la narrativa del nearshoring a ciegas. En ese contexto, la subasta por Fibra Macquarie funciona como el mejor termómetro de este momento bisagra, de cara a las renegociaciones del T-MEC.

Que tres Fibras compitan simultáneamente por Fibra Macquarie es una declaración de intenciones del mercado. Fibra Prologis ofrece 0.535 de sus CBFIs por cada CBFI de FIBRAMQ, más hasta 10,524.5 millones de pesos en efectivo. Fibra MTY pone sobre la mesa 3.20 de sus CBFIs por cada CBFI de FIBRAMQ, y hasta 8,901.1 millones de pesos en efectivo.

Por su parte, Fibra NEXT acaba de mejorar su oferta a 0.490 CBFIs por cada CBFI de FIBRAMQ, o 49 pesos por CBFI en efectivo, con un límite de efectivo de 13,673.9 millones de pesos y plazo extendido hasta el 8 de junio próximo.

La competencia valida lo que los datos operativos ya sugerían, el portafolio industrial mexicano definitivamente tiene valor estratégico, no solo financiero. El problema es el reverso de esa misma moneda; mientras más suben las ofertas, mayor es la presión sobre el retorno esperado del comprador. Si las sinergias, los spreads de renta y las reducciones de gasto no se materializan, la creación de valor queda en duda.

Los reportes del primer trimestre confirman que la demanda operativa es real. Vesta reportó ingresos por renta de 76.7 millones de dólares, un crecimiento de 14.4% anual, con un margen NOI ajustado de 95.1% y actividad de arrendamiento de 1.6 millones de pies cuadrados.

Sus proyectos en construcción se encuentran 50% prearrendados, con un yield on cost (rentabilidad) esperado de 10.1%, lo que demuestra disciplina de capital, no solo expansión.

FIibra Mty opera con 96.6% de ocupación sobre 2.14 millones de metros cuadrados de GLA, con cerca de 80% de sus ingresos provenientes del segmento industrial y 85.7% denominados en dólares. Su LTV de 22.7% y una capacidad potencial de inversión de alrededor de 17,600 millones de pesos la ubican como una de las emisoras con mayor flexibilidad para actuar en un entorno de crédito caro.

FUNO, a través del joint venture bajo NEXT, reportó ingresos de 8,007.2 millones de pesos, con crecimiento de 5.3% anual, AFFO de 2,560.8 millones de pesos y ocupación industrial de 97.8 por ciento.

El giro estratégico es evidente. Fibra Uno está dejando de ser percibida únicamente como una FIBRA diversificada con descuento a NAV y apuesta por convertirse en una plataforma industrial aún más relevante.

La adquisición potencial de Macquarie es la pieza central de esa narrativa; de acuerdo con Fibra NEXT, la operación incorporaría un mark-to-market estimado de rentas de 37%, un banco de tierra de alrededor de cinco millones de metros cuadrados listos para desarrollo y sinergias proyectadas por aproximadamente 570 millones de dólares, asociadas principalmente a eficiencias operativas, integración y reducción de gastos generales y administrativos. Esta historia exige ejecución fina.

La perspectiva macro también cambia el denominador. Aquí está la tensión que el sector no puede ignorar. El PIB de México cayó 0.8% trimestral en el I Trim. 26 y apenas avanzó 0.2% anual, según el Inegi. Banxico recortó la tasa a 6.50% en mayo, pero con una decisión dividida que el mercado interpretó como una posible señal de cierre del ciclo de bajas, en un contexto donde la inflación todavía se mantiene por encima del objetivo de 3 por ciento.

A esto se suma el deterioro soberano. Moody’s bajó la calificación de México a Baa3, el último escalón dentro del grado de inversión, mientras que S&P revisó la perspectiva a negativa. Esto no destruye la tesis industrial, cuya demanda depende más de cadenas globales, exportaciones y logística que del consumo doméstico; sin embargo, sí puede elevar el costo de capital, ampliar spreads corporativos y presionar los retornos de inversión de las propiedades, por mayores costos de financiamiento, si el mercado exige una mayor prima de riesgo país.

El filtro relevante hacia adelante será el resultado de la OPA por FIBRAMQ, que probablemente marcará el tono del sector en los próximos trimestres. No solo importa quién gana, sino a qué precio efectivo, con qué nivel de aceptación y qué lectura hace el mercado sobre la capacidad de ejecución del ganador.

Las Fibras se valúan como activos de larga duración. El sector inmobiliario industrial mexicano sigue siendo una de las mejores historias estructurales dentro del mercado local. Pero el ganador de esta etapa será quien convierta la demanda en retornos de largo plazo, no solo en metros cuadrados.

Las Fibras se valúan como activos de larga duración. El sector inmobiliario industrial mexicano sigue siendo una de las mejores historias estructurales dentro del mercado local.