Actualmente, a través de los fibras, se puede lograr una exposición a diferentes segmentos de arrendamiento inmobiliario como el comercial, industrial, hotelero y de oficinas, principalmente. Diferentes fibras ofrecen una diversificación o especialización en estos segmentos manteniendo diversos tipos de inquilinos y tasas de ocupación en los portafolios

Fibra Educa (clave de cotización: FEDUCA) será el primer vehículo especializado en el segmento educativo.

La propuesta inicial del fibra es incorporar inmuebles con una ocupación de 100%, integrados por 52 activos y una superficie rentable de más de 350,000 m2 bajo distintas marcas como Quick Learning, Universidad ICEL, Universidad Victoria y El Economista.

Cabe agregar que los vencimientos de estos contratos serán de largo plazo, en promedio de 15 años.

De acuerdo con nuestras consideraciones, la rentabilidad (Cap Rate) del portafolio inicial podría superar 10% de acuerdo con las valuaciones de salida, es decir, un nivel superior respecto al comparativo sectorial de 8% en promedio, con base en los últimos resultados al I Trim 18.

Una de las principales propuestas de FEDUCA es anular potenciales conflictos de interés que pudieran resultar de la operación y/o crecimiento del portafolio, siendo el primer vehículo sin generar comisión alguna a los inversionistas por temas de administración, asesoría, adquisición de activos o desarrollo.

De acuerdo con nuestros cálculos, estas comisiones en los demás fibras pueden llegar a representar más de 20% de los ingresos generados por arrendamiento.

Un esquema delgado de gastos administrativos en FEDUCA propiciará mejores márgenes respecto a la industria, redituando así en mayores distribuciones a los inversionistas en el mediano y largo plazos.

Por otro lado, se buscará integrar un gobierno corporativo sólido, compuesto en su mayoría por miembros independientes (70% del total) que alinearían los intereses con los inversionistas minoritarios.

El sector educativo mantiene una importante fragmentación en nuestro país al igual que un crecimiento acelerado.

Con base en las estimaciones de FEDUCA, existen más de 11,000 escuelas privadas enfocadas a la educación de nivel medio y superior, las cuales podrían conformar el mercado objetivo del fibra, siendo unos de los pocos competidores enfocados en la adquisición de este nicho.

Lo anterior podrá acelerar los ciclos de crecimiento del portafolio: el pipeline de corto plazo busca integrar más de 80 propiedades en los próximos 12 meses, lo que duplicaría el tamaño del portafolio inicial en términos de superficie e ingresos.

Esto se lograría mediante los recursos de capital captados en el mercado y, posteriormente, una posible contratación de deuda que apalancaría de forma prudente el portafolio para potenciar de nuevas adquisiciones.

El sponsor del fibra será Grupo Nacer, con una amplia experiencia en el segmento educativo y que actualmente cuenta con una matrícula de más de 250,000 estudiantes.

El respaldo de este grupo logrará identificar oportunidades clave en el mercado que podrán ser acompañadas de una rentabilidad similar o incluso superior a la del portafolio inicial.

Mantendremos mayor información sobre esta potencial emisión en la Bolsa Mexicana de Valores. Consulta nuestro sitio www.signumresearch.com.

*Armando Rodríguez es gerente de análisis de Signum Research.