La mejor inversión en la tierra es la tierra.

Louis Glickman, inversionista en bienes  raíces en Nueva York.

Esta semana se llevó a cabo la reunión anual de la Asociación Mexicana de Fibras.

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) son vehículos financieros que permiten al público inversionista —desde grandes inversionistas institucionales hasta personas físicas— participar de una manera diversificada, controlada, ordenada y desde una perspectiva de inversión financiera, a través de administradores profesionales, en un mercado de bienes y raíces.

En el pasado, las inversiones tradicionales en bienes y raíces consistían en comprar una propiedad, en la mayoría de los casos para uso habitacional, con el fin de rentarla y contar simultáneamente con una inversión que en principio se revaloriza con el tiempo y, simultáneamente, obtener recursos derivados de la renta.

Este tipo de inversiones patrimoniales, si bien siguen resultando rentables, en muchos casos, enfrentan circunstancias que hacen que no necesariamente en todos los casos su rentabilidad sea la óptima. Por ejemplo, típicamente la evolución de los bienes inmuebles que compran y venden personas físicas tienen procesos de revaluación que no son necesariamente constantes o asociados, por ejemplo, a la inflación. En algunos otros casos, factores imponderables como la construcción de vías rápidas o construcciones que afectan en el entorno, así como momentos de contracción económica, pueden representar una disminución del valor relativo de los inmuebles, al momento en que se desea venderlos.

Los fibras operan a través de vehículos especializados, que se encargan de la compra de inmuebles a partir de procesos de decisión institucionales, que buscan comprar valores que representen un retorno implícito favorable para los que en ellos invierten.

Hoy, en México existen 15 fibras, de diverso tipo: están aquellas diversificadas, que adquieren inmuebles comerciales (por ejemplo, grandes centros comerciales), parques industriales y propiedades al servicio de la industria, inmuebles y oficinas.

Algunas otras son especializadas. Por ejemplo, comprando propiedades hoteleras administradas por terceros, los cuales pagan renta por la utilización de dichos espacios.

En el caso de Fibra Educa, empresa que dirijo, está específicamente enfocada en la adquisición, administración y renta de inmuebles orientados a la actividad educativa; con énfasis puntual en los segmentos de ingreso medio-bajo, que son aquellos que, de acuerdo con la dinámica poblacional y educativa del país y en general en el mundo, son los que muestran mayor dinamismo en cuanto al crecimiento de su participación en la educación superior.

Durante el evento, expertos internacionales y analistas nacionales destacaron algunos elementos que la industria de los fibras en el futuro deberá reconocer de manera puntual y mejorar, si es que quiere continuar en ese sendero de crecimiento y rentabilidad y, simultáneamente, hacerse más atractivo para inversionistas institucionales internacionales, como por ejemplo, los grandes fondos soberanos, así como para los inversionistas personas físicas en el país.

En primer término, se habló de la necesidad de mejorar prácticas que aseguren una adecuada alineación entre los intereses de quienes crearon los fibras y los administran, respecto del público inversionista; ello, a través de mejoras en gobierno corporativo, de un manejo eficiente del gasto, que evite esquemas de gasto hacia empresas externas que disminuyan la rentabilidad final a los inversionistas y mecanismos que aseguran que las decisiones se apegan estrictamente a la mejora del rendimiento para el público inversionista.

Por otro lado, existe una tendencia mundial, que apenas inicia en México, basada en tres pilares fundamentales que deberán ser considerados para todas las empresas que cotizan en bolsa y también de manera puntual para los fibras. Se refiere a llevar a cabo programas y tomar decisiones atendiendo a temas ambientales, de responsabilidad social y, nuevamente, de fortalecimiento de gobierno corporativo (ASG), para asegurar la transparencia de las decisiones de estos vehículos de inversión.

Finalmente, cabe destacar que uno de los especialistas internacionales abordó la duda de por qué, a diferencia de Estados Unidos, no existen más de estos vehículos en México orientados específicamente a la vivienda. Ello se deriva en parte de la debilidad del estado de derecho. En Estados Unidos, los mecanismos para responder cuando un inquilino deja de pagar la renta son expeditos y formalizados. En México, distintos elementos de la ley, adicionados con un débil estado de derecho, propician que, en muchas ocasiones, para un propietario de un inmueble sea costoso y lento poder reaccionar cuando una persona deja de pagar la renta.

Por ello, si en el sector financiero se busca crecer en fibras orientados a residencias familiares, será indispensable abordar un marco regulatorio que garantice los derechos de los inquilinos, pero también de los propietarios de los inmuebles.

En la última década los fibras han mostrado ser un vehículo adecuado para una inversión que genera rendimientos atractivos particularmente en entornos complejos. Ojalá que en las siguientes décadas ello se consolide, ofreciendo las familias y no sólo a los inversionistas institucionales un vehículo para la consolidación de su patrimonio familiar.

El autor es politólogo, mercadólogo, especialista en economía conductual y profesor en la Facultad de Economía de la UNAM. CEO de Fibra Educa y presidente del Consejo para el Fomento de Fondo de Ahorro Educativo de Mexicana de Becas.

Síguelo en Twitter: @martinezsolares

Raúl Martínez Solares

CEO de Fibra Educa y Presidente del Consejo para el Fomento del Ahorro Educativo

Economía Conductual

El autor es politólogo, mercadólogo, financiero, especialista en economía conductual y profesor de la Facultad de Economía de la UNAM. CEO de Fibra Educa y Presidente del Consejo para el Fomento del Ahorro Educativo.

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