Inmuebles tradicionales vs. Fibras: ¿Cuáles son sus diferencias?

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) representan una alternativa de inversión accesible que permite a las personas convertirse en copropietarios de portafolio inmobiliario amplio como naves industriales, centros comerciales, hoteles u oficinas con un presupuesto inicial de 500 pesos o menos.

Este modelo elimina las barreras tradicionales del sector inmobiliario, ya que no requiere de créditos hipotecarios a largos plazos, desembolsos millonarios ni la gestión directa de inquilinos, reparaciones o impuestos prediales. Según el especialista Luis Ortiz de Montellano, autor del libro Vivir de las Fibras, este instrumento requiere constancia y paciencia, siendo que la estrategia toma mayor relevancia a partir del octavo año.

Por ejemplo, al invertir 2,000 pesos mensuales con una tasa estimada de 7% u 8%, al llegar al octavo año se recibe una cantidad equivalente en rentas mensuales; al reinvertir estas ganancias, el interés compuesto impulsa el capital de forma notable. Para invertir adecuadamente en Fibras se deben considerar cuatro elementos clave: la estrategia, el capital, la constancia y la paciencia.

En cuanto a la estrategia, el dinero puede ponerse a trabajar bajo tres enfoques que son la preservación del valor, el crecimiento y los ingresos pasivos, siendo este último el objetivo principal de las Fibras mediante una planeación a largo plazo.

Respecto al capital de entrada, aunque se puede iniciar con montos pequeños, el especialista sugiere que contar con sumas mayores (como 200,000 pesos) que se distribuyan de forma gradual a lo largo del tiempo, combinándolo con instrumentos de renta fija para mantener la capacidad de compra mientras se realizan las aportaciones mensuales al fideicomiso.

La constancia resulta indispensable, ya que interrumpir los pagos mensuales rompe el equilibrio y reduce las rentas futuras esperadas. El proceso operativo para adquirir Fibras fue digitalizado por completo a través del mercado accionario. Los inversionistas pueden abrir una cuenta en una casa de bolsa regulada por la CNBV, transferir fondos mediante SPEI, buscar la clave de pizarra correspondiente al instrumento deseado (como FUNO11, FMTY14 o FIHO12) y colocar su orden de compra durante el horario bursátil.

El sector de las Fibras en México cuenta con una dimensión sólida respaldada por la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra). Representa cerca del 4% del Producto Interno Bruto (PIB) del país, agrupa un valor de activos superior a un billón de pesos, abarca 31 millones de metros cuadrados en 2,210 propiedades y genera aproximadamente dos millones de empleos directos e indirectos.