Endeudarse se ha vuelto más costoso en los últimos años, particularmente por un factor: el alza en la tasa objetivo del Banco de México (Banxico).

Este indicador, que los prestamistas toman como referencia para calcular las tasas de interés de sus financiamientos, se mantuvo en 4.5% entre julio del 2009 y marzo del 2013, e incluso se ajustó a 3% entre mediados del 2014 y durante el 2015.

Sin embargo, a partir del 2016 comenzó un alza periódica en la tasa objetivo, y actualmente se ubica en 7.5%, con expectativas de que haya una o un par de ajustes más durante este año.

De ahí que los acreditados de ciertos financiamientos puedan ver incrementos en sus pagos mensuales, particularmente en créditos hipotecarios a tasa variable, pero no hay que dar todo por perdido, ya que pueden ser reestructurados.

En el mercado hay tres tipos de préstamos hipotecarios: a tasa fija, variable o mixta. En los primeros, el pago de intereses no cambia durante la vigencia del crédito, ya que se estipula desde el inicio del contrato y se mantendrán en el mismo nivel desde el primer hasta el último año, explicó Abraham Vergara, académico de la Universidad Iberoamericana.

Por el contrario, los créditos a tasa variable implican que los aumentos o disminuciones en la tasa objetivo afectarán al pago de intereses, y se calculan tomando en cuenta la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE), a la cual se le suman algunos puntos porcentuales (que pueden ser 4, 4.5 y hasta 5); es decir, un crédito hipotecario a una tasa de interés de TIIE + 4.5%, en el panorama actual, implicaría un costo de 12.28% (7.78 de la TIIE actual, más 4.5 por ciento).

En tanto, en los créditos a tasa mixta se paga una tasa variable en los primeros años —como la que ya mencionamos— y luego una fija.

Actualmente hay tres créditos a tasa mixta en el mercado mexicano (todos ofrecidos por Scotiabank), y 12 a tasa variable, ofrecidos por instituciones como BanBajío y algunas sofomes, según datos del Catálogo Nacional de Productos y Servicios Financieros de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros.

Los créditos a tasa variable se originaron hace cuatro años, refirió Fernando Soto-Hay, director de Tu Hipoteca Fácil. “Se tenían condiciones de crédito muy atractivas en términos de costo, porque la TIIE estaba en 3 puntos, entonces si sumabas las condiciones del crédito —que eran TIIE más 3 o 4.5 puntos— tenías tasas de 7.5 a 7.70%”, recordó.

Al tener una TIIE tan baja, agregó, había tasas de interés en el mercado de 8.5 a 9.5%, por lo que había préstamos con un Costo Anual Total topados a 11%, que luego subieron a 12.5% en caso de que la TIIE se fuera muy arriba.

Los especialistas coinciden en que este tipo de créditos son tomados por gente que dispone de los conocimientos financieros adecuados y de una gran exposición al riesgo.

Sin embargo, el directivo de Tu Hipoteca Fácil también afirmó que hubo brókers o bancos que, con tal de vender un crédito hipotecario, decían a los usuarios que no se preocuparan, que los créditos a tasa variable eran más baratos y que la tasa nunca iba a subir.

REESTRUCTURACIÓN, LA ALTERNATIVA

En la época de bonanza para las tasas de interés, la recomendación era optar por una tasa mixta, lo cual ha resultado muy atractivo para los acreditados: si se contrató un crédito de este tipo en el 2009, se aprovechó la época de TIIE bajo hasta el 2014, y se aseguró una tasa fija para las alzas que vendrían después.

Sin embargo, quienes contrataron su crédito a tasa variable o un préstamo mixto en fechas recientes, probablemente sientan los efectos de los ajustes en la tasa objetivo en las mensualidades de su préstamo, dado que a cada alza hay un aumento prácticamente proporcional en el pago, aseguró Abraham Vergara.

Una alternativa que tienen estos acreditados es la reestructuración de las condiciones de su crédito, es decir, cambiar el tipo de tasa de interés de variable o mixta a fija.

“Puede acercarse a su banco o incluso a la competencia, ya que ellos toman su hipoteca y puede a partir de ahí generar un nuevo crédito, porque ellos le pagan el crédito al banco A, y en el B tienes nuevas condiciones crediticias.

Hoy el mejor consejo sería irse a una tasa de interés fija, porque se espera que en el año haya un par más de incrementos en la tasa de interés”, explicó el catedrático de la Universidad Iberoamericana.

No obstante, para ser candidato a una reestructuración hay requisitos muy específicos. “Se debe estar necesariamente al corriente en el pago del crédito. Además, se pide no haber tenido atrasos en los últimos 12 meses (...) y acreditar ingresos suficientes”, explicó Fernando Soto-Hay.

Por ello, se recomienda acercarse a algún asesor hipotecario o directamente al banco para buscar sustituir la línea de crédito que tiene vigente por una de mejores condiciones. No obstante, sea consciente de que hay consecuencias.

“En algunos casos, las reestructuraciones implican un mayor tiempo para el pago del crédito; si faltaban 10 años podría implicar que ahora falten 14, son cuatro años más de intereses, no es tan sencillo”, explicó Abraham Vergara.

En su momento, Eduardo de la Canal, consultor de Negocios y Capacitación de Coldwell Banker, manifestó que para que las personas realicen este tipo de cambios en su crédito hipotecario es necesaria la figura de los expertos.

Recordó que cada persona es diferente y tiene distintas necesidades. por lo que es importante analizar cuál es la mejor opción según su perfil y necesidades.

Para ahorrar tiempo, recursos y evitar equivocaciones, en México existe la figura del bróker hipotecario, un especialista que ayuda a la gente a elegir el crédito adecuado a su situación actual, “todo esto sin costo porque el banco que el cliente elija es el que le pagará sus honorarios”, explicó Manuel Gómez-Haro Sánchez, director general adjunto de SOC Asesores Hipotecarios.

juan.tolentino@eleconomista.mx