Pagar una hipoteca es una de las mayores responsabilidades financieras que puede tener una persona. Según la Encuesta Nacional de Inclusión Financiera 2015, alrededor de 3.3 millones de personas cumplen con este compromiso, de los cuales 7.7% se ha atrasado una vez en su pago durante el último año y 17.4% más de una vez.

De ahí que en época de vacas gordas, podamos pensar en anticipar pagos para disminuir el plazo del crédito, o bien, su monto y, a pesar de que es algo relativamente sencillo, tiene pormenores que se deben tener en cuenta.

Entendiendo la distribución de sus mensualidades

Cuando usted paga una mensualidad de su hipoteca, hay que tener en cuenta que no todo el monto va destinado a cubrir el costo del inmueble. En general, una mensualidad se destina para cubrir tres rubros: pago de capital (es decir, el monto del préstamo), pago de intereses (calculado con base en la tasa de interés, sea fija o variable) y el seguro obligatorio que conlleva este tipo de créditos, por lo general de vida y de daños.

La distribución de un pago en estos tres rubros varía en función del momento en que se haga la mensualidad; en los primeros años de una hipoteca, los pagos cubren principalmente los intereses y, de manera muy marginal, capital. Conforme avanza el plazo, se van pagando menos intereses y, al final del crédito, se aporta más a capital y menos al costo financiero del préstamo.

Por otra parte, según Jorge Valle, director comercial de SOC Asesores Hipotecarios, cuando una persona hace pagos adelantados, el dinero puede incidir en su adeudo de tres formas.

En el primer caso, el adelanto puede ayudar a disminuir la mensualidad; en el segundo, el anticipo disminuye el plazo del crédito (es decir, si estaba a 20 años, podría disminuir a 19) y, por último, también puede darse una modalidad mixta en la que una parte del pago se usa para reducir el plazo del crédito y la otra para bajar la mensualidad.

Tener claras ambas partes (cómo funciona una mensualidad y cómo el pago adelantado disminuye el adeudo) es prioritario para entender cómo un adelanto en su hipoteca puede incidir de una forma durante los primeros años de su crédito, o de otra al final del préstamo, y qué se estará cubriendo. Para tener más clara esta parte, solicite la tabla de amortización a su banco, un documento que informa a detalle cómo se distribuirá cada uno de los pagos de su hipoteca.

Entonces, ¿cómo conviene aportar?

Aunque lo común sería ahorrar un monto y aportarlo en una exhibición al pago de la hipoteca, Jorge Valle recomienda otras alternativas.

La primera tiene que ver con distribuir un monto que en ocasiones suele ser considerable, para así pagar tanto capital como intereses y no cubrir sólo una parte.

“Muchas veces tenemos en mente que para dar anticipo a capital de una hipoteca tienen que ser cantidades fuertes, entonces, cuando las personas quieren dar un anticipo a capital, piensan en juntar 100,000 pesos y los dan todos juntos, cuando podría irlos dando de 10,000 en 10,000 pesos por 10 meses”, explicó.

Asimismo, sugirió que, cuando no haya montos mínimos para hacer pagos adelantados, redondee su mensualidad hacia arriba; es decir, si su mensualidad es de 9,000 pesos y su situación financiera se lo permite, puede optar por pagar 10,000 pesos.

“Una pequeña amortización constante a capital, a largo plazo, puede traerle un beneficio económico bastante fuerte sobre el monto de crédito y el plazo”, agregó.

Consideraciones adicionales al anticipar

Aunque la mayoría de los créditos hipotecarios actualmente tiene la opción de hacer pagos anticipados sin comisión, Jorge Valle refirió que algunos esquemas dan a elegir entre un préstamo sin comisión por apertura o sin comisión por aportaciones adelantadas.

“Con una comisión por apertura, que es lo más común, paga 1% de comisión por apertura (sobre el monto prestado), lo cual da derecho a aportar los anticipos a capital que desee sin ninguna otra comisión”, dijo.

Considere que las instituciones que no cobran comisión por apertura sí requieren del pago de una comisión en cada adelanto que dé. Aunque esta modalidad es cada vez menos frecuente, aún prevalece.

juan.tolentino@eleconomista.mx