5 recomendaciones para evitar el despojo y la ocupación irregular de vivienda

Ernesto fue víctima de despojo de vivienda en el Estado de México: al intentar divorciarse y no llegar a un acuerdo con su esposa por la casa donde habitaban, él se fue y al poco tiempo ella hizo lo mismo, pero no contaban que un grupo de gente haría una ocupación ilegal de ésta.

El gobierno federal estima que 14% de las viviendas habitadas en México se encuentran en ocupación irregular, esto es, inmuebles que están pendientes de sucesión testamentaria, que llevan un juicio o algún proceso jurídico de embargo o prestados a familiares que no tienen la titularidad registral, no aparecen en las escrituras como dueños del inmueble, explica Diana Sandoval, directora General de la legaltech Kallify.

¿Cómo proteger tu vivienda y garantizar certeza jurídica?

Ante este contexto, la seguridad de una propiedad no depende sólo de medidas físicas, sino de mantener la documentación en orden, destacando la escritura pública y el registro vigente como elementos esenciales de certeza jurídica, refiere la especialista.

Para Diana Sandoval que muchas personas operen bajo mitos legales o descuiden la regularización por temor a los costos incrementa su vulnerabilidad ante redes criminales y fraudes.

5 acciones para proteger tu vivienda de despojos

La directora general de Kallify dice que para proteger una propiedad de despojos y ocupación irregular se debe mantener un expediente del inmueble en orden y actualizado, para que eso permita acreditar fehacientemente quién es el propietario ante las autoridades.

A continuación, se detallan las recomendaciones clave para blindar tu patrimonio:

1. Regularización documental y registral

• Escrituración pública: No es suficiente contar con contratos privados de compraventa; es indispensable formalizar la propiedad ante un notario para obtener una escritura pública. Sin este documento debidamente formalizado, técnicamente no se tiene la titularidad legal del inmueble.
• Inscripción en el Registro Público: La escritura debe estar inscrita en el Registro Público de la Propiedad para que la titularidad sea vigente y consultable. Esto permite identificar la historia jurídica del bien, así como posibles gravámenes o limitaciones.
• Dictaminación jurídica: Se recomienda realizar un diagnóstico o dictamen jurídico con un notario para verificar el estado real de la propiedad, detectar irregularidades, errores en datos (como superficie o ubicación) y corregirlos oportunamente.
• Trámites sucesorios: Si el inmueble fue heredado, es vital no quedarse solo con el testamento, sino llevar a cabo el proceso de sucesión para que la escritura quede a nombre del nuevo propietario.

2. Herramientas de monitoreo

• Alertas Inmobiliarias: Una de las herramientas más útiles es activar las alertas inmobiliarias o registrales que ofrecen los registros públicos de cada entidad. Estas alertas envían un correo electrónico o mensaje de texto en tiempo real ante cualquier movimiento o consulta que se realice sobre el folio de tu propiedad, permitiéndote actuar de inmediato ante intentos de fraude.

3. Resguardo de información y control de gestores

• Protección de documentos originales: Debes conservar las escrituras originales en un lugar seguro y solo utilizar copias digitales para consultas. Nunca entregues documentos originales ni firmas a personas que no estén debidamente acreditadas, especialmente gestores que prometen trámites de forma inusual.
• Verificación de intermediarios: Antes de contratar a un gestor, confirma su identidad y verifica los canales institucionales para los trámites que supuestamente realizará. Desconfía si te piden dinero sin comprobantes o si mencionan instituciones que no corresponden al trámite solicitado.

4. Supervisión y formalidad en el uso

• Vigilancia física y lazos vecinales: Si la propiedad está desocupada, realiza visitas periódicas y mantén comunicación constante con los vecinos; en casos de intento de despojo, los testimonios de la comunidad pueden ser cruciales para demostrar la posesión legítima.
• Formalidad en arrendamientos: Si vas a rentar el inmueble, es un mito que el inquilino adquiera derechos de propiedad por el paso del tiempo, pero es vital tener un contrato firmado, conservar copias originales, comprobantes de pago e inventarios para evitar que intenten apropiarse del bien.

5. ¿Qué hacer ante una irregularidad?

• Actuar a la primera señal: Si detectas cambios registrales desconocidos, recibes oficios extraños o ves personas ajenas ostentándose como dueños, busca asesoría especializada de inmediato.
• Evitar confrontaciones: En caso de que el inmueble ya esté ocupado ilegalmente, no intentes recuperarlo por la fuerza ni confrontar a los ocupantes; debes presentar una denuncia formal ante el Ministerio Público o la Fiscalía competente con toda tu evidencia documental.

¿Qué han hecho las autoridades?

En el marco de la “Estrategia para la Restitución de la Propiedad”, autoridades de los tres órdenes de gobierno recuperaron 37 inmuebles destinados a casa habitación en el Estado de México, todos con denuncias por despojo, de acuerdo con la periodista Samanta Escobar.

El operativo se realizó en 10 municipios (Atlautla, Chalco, Chicoloapan, Chimalhuacán, Ecatepec, Ixtapaluca, La Paz, Nezahualcóyotl, Tecámac y Valle de Chalco) y fue encabezado por la Fiscalía General de Justicia del Estado de México (FGJEM) con apoyo de Sedena, Marina, Guardia Nacional y policías estatales y municipales.

Por su parte, la jefa de gobierno de la Ciudad de México, Clara Brugada, entre enero y junio de 2025 se iniciaron 1,941 carpetas de investigación por ocupación ilegítima de inmuebles en la Ciudad de México, según datos del Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública (SESNSP).

El proceso legal para recuperar una vivienda invadida puede tomar hasta 4 años y costar cerca de 20% del valor del inmueble.

El gobierno capitalino presentó una iniciativa para elevar penas hasta 11 años y multas superiores a 450,000 pesos cuando haya agravantes.

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