La vivienda social se resiste a morir, pero es insuficiente para atender a la demanda existente

A pesar de ser el segmento donde existe la mayor demanda habitacional, la vivienda social ha perdido participación dentro de la producción de hogares; sin embargo, todavía hay estados en donde se apuesta por este modelo y, además, se espera un repunte en la edificación con el programa gubernamental que se impulsará durante este sexenio.

De acuerdo con datos del Registro Único de Vivienda, la clasificación de vivienda social aplica para cuatro subsegmentos habitacionales:

• Económica con un valor de hasta 389,463 pesos.
• Popular B1 con un valor de hasta 422,468 pesos.
• Popular B2 con un valor de hasta 521,484 pesos. 
• Popular B3 con un valor de hasta 660,106 pesos.

En este contexto, de enero a octubre del presente año se edificaron 37,846 viviendas del segmento social y 12 estados concentraron 81% de la producción de este tipo de hogares, con Nuevo León a la cabeza, seguido de Jalisco, Tamaulipas, Quintana Roo, Coahuila, Guanajuato, Estado de México, Puebla, Hidalgo, Veracruz, Yucatán y Aguascalientes.

Según los registros del RUV, en el 2018, cuando todavía existían los subsidios para este tipo de hogares, la participación de la producción de vivienda social de enero a octubre en toda la edificación habitacional fue de 64.14%; sin embargo, para el mismo periodo del 2024, dicho porcentaje se redujo a 39.57 por ciento.

Las condiciones de los estados

En los últimos años, el precio de la vivienda ha aumentado casi al doble de la inflación y pese a un incremento en los salarios, los trabajadores de menores ingresos son los más afectados para el acceso a un hogar, por lo cual los desarrolladores han apostado por segmentos de valores más elevados en un entorno de encarecimiento en el precio de la tierra, el costo de los materiales y la tramitología para poder ejecutar un proyecto.

“Como industria de vivienda, hacemos cada vez menos y la autoproducción hace cada vez más. El año pico de producción de vivienda formal fue en el 2006, pero cada año se redujo la producción, principalmente en el segmento de vivienda de interés social, que está casi desaparecida”, indicó Gene Towle, socio director de la consultora Softec.

Sin embargo, en algunos estados la producción de vivienda social continúa. De acuerdo con Leonardo González, country lead en México de Algorym, en las entidades donde hay cierto dinamismo en la edificación de este tipo de hogares, es porque existe una demanda impulsada por ciertas condiciones, como la relocalización de empresas, la salud laboral de los estados, su actividad industrial y el turismo.

“Son estados con distintos perfiles, por ejemplo, en Nuevo León, que encabeza la producción de vivienda social, se está viviendo un boom inmobiliario, impulsado por distintos factores, como el crecimiento de la zona metropolitana de Monterrey y el fenómeno de relocalización industrial”, comentó González.

De acuerdo con el especialista, en estos estados hay desarrolladores que apuestan por este tipo de vivienda ya que tienen definida su estrategia para comercializarla en los tiempos acordes para obtener la rentabilidad deseada.

“Existen desarrolladores que históricamente se han especializado en este tipo de unidades habitacionales de interés social y toda su experiencia y conocimiento está orientado al desarrollo de vivienda interés social y por lo tanto ellos todavía siguen operando”, comentó el directivo de Algorym.

Según González, los desarrolladores que apuestan por este modelo buscan cerrar las operaciones con esquemas de preventa, con el acompañamiento de un crédito hipotecario, con el fin de asegurar la venta de las unidades y obtener la rentabilidad esperada.

Hacia el futuro

De acuerdo con el informe más reciente de BBVA Research del mercado inmobiliario, los segmentos de interés social, así como de vivienda tradicional, con un precio de hasta 1.5 millones de pesos, es donde existe el grueso de la demanda habitacional en el país.

“La demanda de vivienda para adquisición de mediano y largo plazo está garantizada. Será difícil atenderla si no se enfoca en los segmentos de interés social y de vivienda tradicional, donde se concentra el grueso de la demanda”, se puede leer en el informe.

Para atender esta demanda, el gobierno implementará el programa de Vivienda para el Bienestar, que tiene la meta de construir 1 millón de hogares durante el presente sexenio.

De acuerdo con Leonardo González, el plan gubernamental de vivienda será un aliciente para que la producción habitacional de hogares del segmento social repunte. “Este modelo se va a reinventar con una participación más activa del Infonavit con los desarrolladores, es probable también que el subsidio vuelva a ser una variable estratégica para poder detonar nuevamente el desarrollo de vivienda de interés social”.

El especialista mencionó que el déficit habitacional en México es de más de 8 millones de hogares, por lo que sería deseable que también se impulse el mercado secundario de vivienda usada, con el fin de atender dicho rezago.

“Hay viviendas que tienen cuatro, cinco o hasta 10 años y todavía tienen un valor de reventa bastante atractivo, que podrían revenderse dentro de este mismo segmento de vivienda de interés social y a una tasa de rotación bastante atractiva”, acotó González.

Para el especialista de Algorym, es importante estar pendientes a los factores macroeconómicos que podrían impactar en la meta de construir 1 millón de viviendas por parte del gobierno. “Vivienda es un mercado relativamente contenido porque pues se va por variables de largo plazo y es un sector muy local, a diferencia de otros sectores que están más expuestos, pero (las variables) podrían llegar a tener un impacto para poder cumplir esta meta de 1 millón de viviendas”.