Valle de México redefine su crecimiento y pone a la vivienda ante un nuevo escenario

Durante décadas, el crecimiento del Valle de México empujó la vivienda cada vez más lejos de los centros de empleo y servicios, pero la nueva delimitación metropolitana y el programa que ahora busca ordenar ese desarrollo plantean un nuevo escenario para el mercado habitacional, con la infraestructura como uno de los factores que ya modifica el valor de los inmuebles en zonas como el entorno del AIFA y el corredor hacia Pachuca.

La actualización de la Zona Metropolitana del Valle de México incorporó a municipios de Hidalgo y Morelos junto con las demarcaciones de Ciudad de México y Estado de México, con lo que el nuevo polígono reconoce una expansión urbana que ya rebasó los límites administrativos de la región. Esta nueva delimitación sirve ahora como base territorial para el programa que busca coordinar el crecimiento urbano entre los cuatro gobiernos.

Sobre ese nuevo mapa se construye el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, cuyo proyecto comienza este 24 de septiembre su consulta pública.

Se trata de un instrumento de carácter orientador que busca establecer criterios comunes para la vivienda, la movilidad, la infraestructura, los servicios y la conservación ambiental en las 84 demarcaciones de la región. El proceso tendrá una duración de 60 días naturales en Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo y Morelos.

El programa no modifica por sí mismo la zonificación de los predios ni otorga permisos de construcción, sino que plantea orientar las decisiones territoriales y fortalecer la coordinación entre gobiernos, con énfasis en aprovechar zonas que ya cuentan con infraestructura y servicios, de acuerdo con la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana de la Ciudad de México.

Impacto en el mercado de vivienda

Esa orientación adquiere relevancia para el mercado de vivienda, donde la infraestructura ya comienza a modificar el atractivo y el valor de algunas zonas periféricas del Valle de México, de acuerdo con Jesús Ruiz, director divisional de Tasvalúo.

“Estamos notando mucho dinamismo; ahora el factor AIFA ya pesa mucho”, comentó el especialista, quien explicó que sí hubo cambios en las valuaciones de inmuebles realizadas antes y después de la construcción del aeropuerto.

En zonas aledañas al AIFA, el cambio ya es visible en el valor de algunas viviendas. “Hoy día, por ejemplo, hay conjuntos aledaños que el valor de la vivienda prácticamente subió como más de 20% en un periodo de siete años”, comentó Ruiz.

El comportamiento también muestra un cambio en el perfil de algunas zonas cercanas al aeropuerto, donde comienzan a aparecer desarrollos dirigidos a segmentos de mayor poder adquisitivo.

Infraestructura marca el nuevo mapa habitacional

El fenómeno presenta distintos niveles de desarrollo dentro de la nueva configuración metropolitana. Hacia Pachuca, Ruiz observa un mercado menos maduro, pero con efectos asociados a la expectativa por la infraestructura ferroviaria.

“Pasa exactamente lo mismo, pero ahí está todavía muy verde, es decir, su crecimiento es menor en términos de valores de vivienda porque todavía está en proceso de desarrollo”, apuntó.

En algunas zonas de Hidalgo, la cercanía con las estaciones ferroviarias ya comienza a presionar el precio del suelo. “Se comienza a encarecer mucho la vivienda y la realidad es que he visto cuestiones hasta ofensivas en términos de precios de valor de la tierra en Hidalgo”, apuntó.

Este comportamiento abre una pregunta sobre el papel que pueden tener estas zonas para atender la demanda de quienes ya no pueden acceder a los precios de las áreas centrales de la Ciudad de México.

Cuestión de generaciones

Ruiz consideró que la disposición a vivir más lejos depende del perfil de cada generación, aunque identificó una mayor aceptación entre quienes forman nuevas familias y buscan una vivienda asequible con conectividad.

“Al menos la generación X y un poco los millennials, que están formando nuevas familias, pues obviamente están más de acuerdo en tener al menos una vivienda asequible y que sea un poco alejada, pero con muy buena conexión”, indicó.

El reto para el nuevo ordenamiento será que el crecimiento habitacional no se limite a llevar vivienda hacia zonas cada vez más alejadas, sino que exista infraestructura y servicios suficientes para sostener ese desarrollo.

“La verdad es que el gobierno debe de proveer ese tipo de cosas, porque independientemente de dónde nos ubiquemos, tú debes de saber llegar y poder tener los servicios al pie de tu casa”, afirmó Ruiz.

Para el especialista, esta necesidad cobra mayor relevancia ante el crecimiento de las ciudades del país. “Hoy en día 50% de los mexicanos vivimos en poblaciones mayores a 100,000 habitantes”, indicó.