Desarrolladores industriales frenan proyectos ante la incertidumbre del T-MEC

Los desarrolladores de parques industriales en México han frenado algunas etapas de sus proyectos ante el aumento de la disponibilidad de naves y la incertidumbre por la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), explicó Alejandro Delgado, country manager de SiiLA México.

Al cierre del tercer trimestre del 2026, la tasa de disponibilidad de espacios industriales se ubicó en alrededor de 5.2%, de acuerdo con SiiLA, luego de 11 trimestres consecutivos de incrementos.

“Hay algunos desarrolladores institucionales que han puesto el freno de mano esperando que las condiciones sean más asequibles para seguir desarrollando”, comentó Delgado en entrevista.

La superficie industrial disponible pasó de alrededor de 1.85 millones de metros cuadrados en el 2023 a cerca de 5.7 millones en el 2026, luego de que las nuevas entregas superaran la absorción neta en aproximadamente 3.5 millones de metros cuadrados entre el 2024 y el tercer trimestre del 2026, según datos de la consultora.

El espacio ocupado por empresas que llegan por primera vez a México también disminuyó, pues pasó de cerca de 1.7 millones de metros cuadrados durante los primeros nueve meses del 2023 a unos 800,000 metros cuadrados en el mismo periodo del 2026.

“Se detiene el crecimiento o la llegada de nuevas empresas al país”, explicó Delgado.

Construcción de parques industriales pierde ritmo

La mayor disponibilidad de naves industriales también influye en las decisiones de inversión, aunque los indicadores varían según la metodología de cada consultora.

Solili reportó que los inicios de construcción industrial sumaron alrededor de 2.5 millones de metros cuadrados entre enero y septiembre del 2026, una caída anual de 35 por ciento. En el mismo periodo, la absorción bruta alcanzó cerca de 4 millones de metros cuadrados, un crecimiento de 8%, mientras que la absorción neta retrocedió 15%, a unos 2.9 millones de metros cuadrados.

La consultora atribuyó el ajuste a una mayor selectividad en el desarrollo de parques industriales, en particular en mercados con niveles elevados de disponibilidad.

Delgado explicó que las decisiones de construcción dependen cada vez más de las condiciones particulares de cada mercado, como la demanda esperada, los precios de renta y los costos de edificación.

“Ya pasamos del momento en donde, sea lo que sea y sea en donde sea que se construya, se va a rentar. Ahora hay que tomar decisiones más informadas, hay que ver cuándo es un buen momento para construir”, afirmó.

El directivo añadió que los costos de construcción aumentaron alrededor de 7% anual, de acuerdo con los datos del Inegi que citó, lo que presiona la viabilidad de algunos proyectos.

“Entonces, también construir es más caro”, dijo.

El reporte Desafíos del sector inmobiliario en México, de Deloitte, publicado en septiembre del 2026, también identifica la incertidumbre comercial, las tasas de interés y los costos de los insumos como factores que condicionan la viabilidad de nuevos desarrollos industriales.

Las empresas que ocupan las naves

De acuerdo con la consultora Datoz, la demanda de espacios industriales se mantiene, aunque el mercado registra movimientos distintos entre empresas y ubicaciones.

La consultora reportó una absorción bruta de alrededor de 3.4 millones de metros cuadrados entre enero y septiembre del 2026, frente a unos 3 millones en el mismo lapso del año anterior. En el tercer trimestre, las desocupaciones sumaron cerca de 805,000 metros cuadrados, un aumento anual de 55 por ciento.

Por país de origen, las empresas mexicanas concentraron 38% de la superficie ocupada, seguidas por las chinas, con 14%; las estadounidenses, con 8%, y las surcoreanas, con 5%, de acuerdo con Datoz.

Entre las operaciones industriales de mayor tamaño reportadas por la consultora durante el periodo destacan:

• Samsung: alrededor de 55,000 metros cuadrados en T-Mex Park, en la zona de Huehuetoca-Zumpango.
• Navistar: cerca de 40,000 metros cuadrados en Vynmsa Escobedo II, en Monterrey.
• Industrias Eléctricas AG: aproximadamente 36,000 metros cuadrados en Prologis Park El Florido, en Tijuana.
• Inventec: alrededor de 36,000 metros cuadrados en Hubspark Juárez.
• Daikin: cerca de 35,000 metros cuadrados en Chuy María Industrial Park, en Ramos Arizpe.

Disponibilidad industrial: perspectivas para el 2027

Para Alejandro Delgado, country manager de SiiLA México, el mercado industrial mantiene actividad, aunque su evolución dependerá de que la demanda avance al ritmo de la nueva oferta y contribuya a reducir los espacios disponibles.

“Hoy el mercado tiene más espacio disponible, tiene menos construcción nueva y tiene rentas estables. Lo que sigue depende de cómo se mantenga el ritmo de la demanda y el ritmo de construcción”, apuntó.

Delgado prevé que la tasa de disponibilidad cierre el 2026 en alrededor de 5.4% y comience a descender el próximo año.

“Esperamos que en el 2027 comience a bajar un poco más la tasa de disponibilidad. Ese es el primer paso para poder normalizar el mercado”, concluyó.