Afores impulsan capital para Fibras, pero advierten que persisten barreras regulatorias

Las Fibras inmobiliarias (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) enfrentan el reto de ampliar su acceso al capital y mejorar la liquidez del mercado bursátil, pese al crecimiento de la inversión por parte de las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores). 

Durante el Fibra Day, encuentro de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), líderes del sector coincidieron en que una mayor profundidad financiera será clave para fortalecer estos vehículos de inversión.

Rodolfo Balmaceda, director general de Fibra Upsite, planteó la necesidad de realizar ajustes estructurales en el sistema financiero nacional ante los retos para captar capital en mercados emergentes. 

Recientemente, Francisco Martínez, director de Inversiones de Afore Coppel, explicó que en el 2011 la inversión de las Afores en las Fibras rondaba los 5,000 millones de pesos, mientras que actualmente representa 3.13%, con cerca de 270,000 millones de pesos.

Martínez estimó que, si esta proporción permanece constante y el sistema de ahorro para el retiro mantiene el crecimiento previsto, los recursos disponibles para este tipo de vehículos podrían duplicarse hacia el 2031.

No obstante, Balmaceda remarcó que “pese al volumen de activos administrados por las Afores, existen rigideces regulatorias que limitan el flujo de inversión hacia Fideicomisos medianos”.

“La labor va más allá de sumar más vehículos al mercado; nuestro objetivo prioritario es fomentar una mayor profundidad, liquidez y transparencia para que todas las Fibras, sin importar su tamaño o especialización, puedan reflejar su verdadero valor y ser motor de inversión que el desarrollo de México requiere”, dijo Jorge Avalos Carpinteyro, presidente de la Amefibra y director general de Fibra MTY.

Fibras apuestan por la fusión

Francisco Chávez, analista en jefe del sector de bienes raíces y Fibras en BBVA México, expuso que la liquidez del sector bursátil se concentra actualmente en menos de la mitad de los vehículos listados. 

Esta situación genera un ciclo de valuaciones por debajo del valor en libros que limita la emisión de nuevos follow-ons.

Ante este escenario, los participantes anticiparon que la consolidación y las fusiones continuarán como catalizadores para reducir los diferenciales de valuación y fortalecer a los Fideicomisos.

En los últimos años se han concretado diversas adquisiciones en el sector de Fideicomisos, como Fibra Plus-Fibra HD, Fibra Prologis-Fibra Tarrafina y, la operación más reciente, Fibra Mty- Fibra Macquarie. 

Modelos especializados ganan valor

Diego Ysita, director general de Fibra Storage, explicó que el valor agregado de su vehículo proviene de la institucionalización del segmento de mini bodegas en México, mediante una plataforma propia de desarrollo y una gestión de contacto directo con el usuario final.

Ysita destacó más de 20,000 clientes y una superficie superior a 250,000 metros cuadrados rentables, factores que han permitido sostener incrementos en rentas superiores a 6% anual durante una década.  También planteó el potencial de alianzas con desarrolladores privados para incorporar nuevos activos logístico-urbanos al fideicomiso.