Microbodegas urbanas ganan terreno en el mercado industrial por la última milla

La necesidad de acercar los inventarios al consumidor abrió espacio para las microbodegas urbanas en las principales ciudades del país, donde estos inmuebles de hasta 1,000 metros cuadrados registran una demanda cada vez mayor.

Estos espacios registran ocupaciones cercanas a 100% en Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y Querétaro, mientras sus contratos pueden cerrarse en cuestión de semanas, de acuerdo con un análisis de Spot2.mx.

Según la firma, las consultas y visitas a microbodegas en su portal aumentaron 25 veces en dos años y medio, con una mayor concentración en inmuebles de hasta 200 metros cuadrados.

"No estamos viendo un mercado que crece, estamos viendo un mercado que no se da abasto. La oferta de espacios chicos y bien ubicados no alcanza a cubrir la velocidad con la que llegan las solicitudes, y eso se refleja en lo rápido que se firman los contratos", explica Vianey Macías, directora de Investigación de Mercado de Spot2.mx.

La presión sobre estos inmuebles también se refleja en sus precios. La renta mensual promedio pasó de 6.72 dólares por metro cuadrado en enero de 2024 a un rango de entre 8.40 y 9.15 dólares durante el 2025 y el 2026.

El precio llegó a un máximo de 10.90 dólares por metro cuadrado a mediados de 2024 y después se estabilizó en los niveles actuales, de acuerdo con Spot2.mx.

La demanda cambia según la ciudad

En el Valle de México, los principales usuarios están vinculados con el comercio electrónico, la distribución farmacéutica de última milla, las dark kitchens y las dark stores.

En Monterrey, la presión proviene de la disponibilidad industrial. El corredor industrial de Nuevo León registra una ocupación cercana a 97%, lo que lleva parte de la distribución hacia corredores urbanos como Santa Catarina y San Nicolás.

Querétaro presenta otra dinámica. El corredor de El Marqués mantiene niveles de ocupación de entre 94 y 96%, con demanda de importadores y distribuidores regionales que requieren espacios más pequeños.

Guadalajara combina ambas tendencias, con demanda de la manufactura tradicional y de actividades relacionadas con la última milla, como retail, grocery, farmacias y delivery.

El crecimiento del comercio electrónico ayuda a explicar la presión sobre estos espacios. En mayo de 2026, las ventas del comercio minorista aumentaron 2.4% anual, mientras las ventas realizadas exclusivamente por internet crecieron 12%, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).

En 2024, el comercio electrónico representó 6.9% del Producto Interno Bruto nacional, con un valor de 2.3 billones de pesos, según el instituto.

Una demanda que presiona al mercado

Spot2.mx identifica demanda en 19 municipios, alcaldías y corredores industriales de Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Nuevo León y Querétaro.

En la capital, la alcaldía Cuauhtémoc concentra uno de los casos más representativos, pues más de la mitad de las visitas registradas en esa demarcación corresponden a espacios de menos de 200 metros cuadrados.

La ubicación adquiere un valor adicional cuando el inmueble permite reducir la distancia entre los inventarios y el consumidor final.

Para vendedores de marketplaces, distribuidores, farmacias y negocios de alimentos, estos espacios representan una alternativa frente a instalaciones industriales ubicadas en la periferia.

El crecimiento de esta demanda también plantea nuevos retos para la planeación urbana. “El ordenamiento territorial está resolviendo primero vivienda, movilidad y agua, que son urgentes. Pero todavía nadie está preguntando dónde va a guardar su mercancía el comercio digital”, explica Macías.

El reto para el mercado inmobiliario será ampliar una oferta que, de acuerdo con Spot2.mx, todavía resulta insuficiente frente a la demanda.