Hacia dónde va el predial con la nueva reforma catastral

En México, casas, terrenos y locales representan el patrimonio de generaciones, pero los registros incompletos dificultan su aprovechamiento y la recaudación. La Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, publicada el 23 de octubre, abre una oportunidad para ordenar esa información y dar certeza jurídica.

La ley introduce una clave de identificación de inmuebles y una cédula que vincula sus características físicas con su situación jurídica. Conectar catastros y registros puede reducir duplicidades, facilitar trámites e identificar propiedades que hoy quedan fuera de la base tributaria. Recaudar mejor empieza por conocer qué existe y quién debe contribuir.

Sin embargo, modernizar el catastro también obliga a discutir cómo se valúan las propiedades. La ley no ordena equiparar los valores catastrales con los comerciales ni aumenta por sí misma el predial. Las bases y tasas siguen sujetas a las disposiciones locales.

El debate ya está presente en el Valle de México. El proyecto de Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana propuso, para una fase posterior, actualizar los registros para acercar los valores de los inmuebles a los de mercado. Ante las inquietudes ciudadanas, el 18 de octubre las autoridades acordaron revisar ese apartado. Es una propuesta en discusión, cuya eventual aplicación requeriría decisiones locales, pero anticipa una pregunta central: ¿cómo actualizar valores sin imponer cargas desproporcionadas?

Texas ofrece una referencia útil. Sus distritos de valuación estiman el valor de las propiedades y las autoridades tributarias fijan las tasas. Por regla general, la valuación corresponde al precio de mercado, pero el incremento anual del valor gravable de las viviendas habituales elegibles se limita a 10%, sin contar nuevas mejoras. El propietario también puede impugnar la valuación.

La lección es que reconocer el valor de un inmueble exige balancear aspectos técnicos con situaciones particulares como la capacidad de pago. México necesita metodologías públicas, criterios técnicos, mecanismos accesibles de defensa y límites a incrementos abruptos. Las reglas locales deben acompañar la actualización con medidas para quienes carecen de ingresos suficientes para absorberla.

Pensemos en una persona jubilada que compró su vivienda hace treinta años. La colonia ganó plusvalía, pero su pensión no aumentó al mismo ritmo. Trasladar de golpe esa revalorización al impuesto podría obligarla a sacrificar gastos esenciales o vender. La riqueza patrimonial no equivale a ingreso disponible. En locales y pequeños negocios, aumentos importantes también podrían presionar rentas, costos y permanencia.

Hay, además, una condición indispensable para legitimar el cobro. El predial debe traducirse en mejoras visibles donde se recauda. Para quien paga cantidades elevadas y sigue encontrando baches, alumbrado deficiente o espacios públicos deteriorados, la promesa de fortalecer las finanzas locales resulta insuficiente.

Una opción sería, como en Illinois, Estados Unidos, establecer que una proporción definida de la recaudación regrese a las colonias y comunidades que la generan, mediante programas de mantenimiento y obras con prioridades acordadas con los vecinos. Cada zona debería conocer cuánto aporta, qué recursos recibe y cómo avanzan los proyectos.

México tiene ante sí una oportunidad para realizar una transformación fiscal profunda que durante décadas ha permanecido pendiente. Su legitimidad dependerá de que los contribuyentes conozcan cómo se valúan sus propiedades, puedan defender sus derechos y encuentren una correspondencia razonable entre el pago de predial y los servicios públicos que reciben.

* La autora es directora de InteligenciaMás y maestra en Gobierno y Políticas Públicas por la Universidad Panamericana.