¿Vas a comprar un bien inmueble? Exige el CFDI al vendedor para que puedas deducir tus impuestos 

Si eres persona física y vas a comprar departamento, casa, terreno, local comercial, nave industrial o cualquier otro bien inmueble es fundamental que solicites al vendedor el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) o factura electrónica de la operación para que puedas deducir de manera correcta el Impuesto Sobre la Renta (ISR) ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) si, en un futuro, deseas vender la propiedad.

La Procuraduría Federal de la Defensa del Contribuyente (Prodecon) dio a conocer las afectaciones que sufrieron algunas personas por no tener en sus manos el CFDI que acredite el costo comprobado de adquisición de la propiedad, la cual, en su momento, compraron a personas morales (desarrolladoras, inmobiliarias entre otras compañías) o personas físicas con actividad empresarial. 

"Derivado de dicha omisión, hay una repercusión directa en el cálculo del ISR al momento que los contribuyentes enajenen (vendan) dicho inmueble, ya que únicamente tendrán derecho a deducir 10% del monto de la contraprestación (deducción ciega) y no el costo de adquisición que pagaron al momento de adquirirlo", expone la institución.

Nahum Rodríguez Díaz de León, subprocurador de Análisis Sistémico y Estudios Normativos de la Prodecon, recomienda “exigir” la factura electrónica de la operación de compra-venta de cualquier bien inmueble, la cual debe contener los datos correctos de las partes involucradas y el monto de la transacción.

Esto con el fin de obtener todos los beneficios de la deducción de ISR en un futuro y no sólo quedarse con el monto mínimo, la llamada deducción ciega.

¿Cuánto puedes deducir si tienes el CFDI?

El monto final dependerá de varias circunstancias. Si bien nunca será 100% de la cantidad a pagar, sí puede ser mayor a 10% de la deducción ciega.

¿De qué depende la deducción final? De varios factores. Uno de ellos es si es un gasto o una inversión. Por ejemplo, comprar un local comercial se considera como una inversión y si es una casa-habitación, como un gasto. En ambos casos el proceso de deducción cambia.

Cuando se trata de una vivienda, influye el valor catastral, si es una casa de interés social, la extensión de la propiedad, mejoras y construcciones y las escrituras del inmueble. "Se debe hacer un cálculo integral para determinar el monto total, cada caso es específico".

Si no tengo el CFDI, ¿qué puedo hacer?

El vocero de Prodecon recomienda acudir con el vendedor para solicitar la factura electrónica. En caso de que éste no quiera entregarla, debes ir al SAT y denunciar la omisión para que se tomen las medidas correspondientes.

También puedes acudir con la institución para que te asesore. Prodecon tiene atribuciones para guiarte en el proceso y puedas obtener la mejor resolución.

No habrá cambios del CFDI: fisco

Prodecon preguntó a la autoridad tributaria si tenía previsto cambiar el requerimiento del CFDI para los contribuyentes que adquirieron bienes inmuebles con posterioridad a 2014.

El fisco reconoció que existe una afectación a ciertos pagadores de impuestos, pero que ésta no deriva del sistema tributario, sino del incumplimiento de obligaciones fiscales de algunos contribuyentes, en este caso los vendedores (desarrolladoras, inmobiliarias o personas físicas con actividad empresarial).

De cambiarse esta regla, “se estaría fomentando que los contribuyentes incumplidos sigan siendo omisos en emitir el CFDI cuando enajenen (vendan) un bien inmueble a una persona física”.

¿Qué puedes deducir?

El Colegio de la Contaduría Pública de México (CCPM) señala que las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes tendrán la posibilidad de efectuar las siguientes deducciones:

1. El costo comprobado de adquisición actualizado. En el caso de bienes inmuebles, éste será cuando menos de 10% del monto de la enajenación de que se trate.
2. El importe de las inversiones (actualizadas) hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.
3. Los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local de los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
4. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

Como ejemplo del primer punto: 

En el primer supuesto, como el costo comprobado de adquisición es menos a 10% del valor de la operación, se toma monto más alto. En el segundo supuesto, el costo comprobado de adquisición es mayor a ese 10% y, por ende, se toma el primero. Sin embargo, si no se tiene el CFDI, se corre el riesgo de sólo poder hacer la deducción ciega, el equivalente a 10% del valor de la transacción.

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