Las hipotecas más baratas no resolverán la crisis inmobiliaria de Estados Unidos

STANFORD—Durante medio siglo, los responsables políticos estadounidenses han confundido la política hipotecaria con la política de vivienda. En lugar de abaratar las viviendas, sus esfuerzos por reducir el coste de las hipotecas han generado, en su mayoría, un mayor endeudamiento.

Esa paradoja ha sido el eje del mayor debate sobre vivienda en el Capitolio en décadas. La nueva Ley bipartidista “Camino a la Vivienda del Siglo XXI”, promulgada el 11 de julio, refleja dos explicaciones contrapuestas de por qué tantas familias no pueden permitirse comprar una vivienda.

Una explicación se centra en la oferta: EU no construye suficientes viviendas en las zonas donde la gente quiere vivir. Las restricciones urbanísticas, las demoras en la obtención de permisos y un sinfín de regulaciones hacen que la construcción de nuevas viviendas sea lenta, costosa o, en algunos lugares, prácticamente imposible. La otra explicación se centra en el poder de mercado: los grandes inversores institucionales han adquirido demasiadas viviendas unifamiliares, superando las ofertas de los compradores primerizos y convirtiendo a quienes aspiraban a ser propietarios en inquilinos.

Ambas preocupaciones merecen atención. En algunas comunidades, los grandes propietarios se han convertido en compradores muy visibles, cuya magnitud puede transformar los barrios y los mercados de alquiler. El Congreso acertó al preguntar si las familias y los grandes fondos de inversión compiten en igualdad de condiciones.

Pero ambos diagnósticos no son intercambiables. Restringir quién puede comprar una casa puede cambiar quién es el propietario; no crea otra casa. Imaginemos 200 familias pujando por 100 viviendas. Si se excluyen varios fondos de inversión de la puja, algunas familias podrían tener más posibilidades. Pero aun así, solo hay 100 viviendas. A menos que aumente la oferta, los precios seguirán bajo presión y otro grupo de compradores con mayor solvencia económica podrá ocupar su lugar.

La Ley ROAD to Housing reconoce discretamente esta realidad. Sus disposiciones más importantes no son las restricciones a los compradores institucionales, sino las medidas diseñadas para facilitar la construcción mediante la simplificación de las revisiones, el fomento de la vivienda prefabricada (casas prefabricadas que se pueden producir en masa) y la recompensa a las comunidades que construyen más viviendas.

En conjunto, estas disposiciones marcan un cambio significativo. Durante décadas, los responsables políticos asumieron que la expansión del crédito hipotecario era el camino hacia una mayor propiedad de vivienda. Sin embargo, la historia demuestra lo contrario. A través de Fannie Mae, Freddie Mac y otros programas federales, el crédito hipotecario se ha vuelto abundante, estandarizado y ampliamente accesible, incluso durante las crisis financieras. Aun así, la tasa de propiedad de vivienda se mantiene cerca de los niveles de finales de la década de 1970. Lo que sí ha aumentado son los precios de las viviendas y los saldos hipotecarios.

En un nuevo estudio, analizamos cinco décadas de datos e investigaciones y encontramos un patrón sorprendentemente consistente: la expansión del crédito hipotecario aumenta el endeudamiento y eleva los precios de las viviendas mucho más de lo que impulsa la propiedad de vivienda. Los efectos son más pronunciados donde las regulaciones de zonificación y los permisos impiden que los constructores respondan a la mayor demanda construyendo más viviendas.

La razón es sencilla. Si se otorga a cada postor una línea de crédito mayor y se limita el número de viviendas, gran parte del subsidio va a parar al vendedor. Como resultado, el subsidio federal queda incorporado al precio del terreno, lo que deja a los compradores con hipotecas más baratas pero con viviendas más caras.

Nada de esto significa que el sistema hipotecario federal carezca de valor. Fannie Mae y Freddie Mac proporcionan liquidez, respaldan un mercado nacional de hipotecas a tipo fijo a 30 años y mantienen el flujo de crédito cuando los mercados privados se paralizan. Estos son importantes beneficios públicos. El error radica en confundir un mercado hipotecario que funciona correctamente con un mercado de vivienda asequible. Uno determina cómo se financian las viviendas, mientras que el otro depende de cuántas viviendas se construyen, dónde se construyen y cuál es su precio.

Esa distinción es importante porque la política de vivienda estadounidense ahora apunta en direcciones opuestas. Si bien el Congreso ha comenzado a reconocer la asequibilidad como un problema de oferta, la política hipotecaria continúa tratándola como un problema de demanda.

La directiva del presidente estadounidense Donald Trump, que ordena a Fannie Mae y Freddie Mac comprar 200,000 mdd adicionales en valores respaldados por hipotecas, es un claro ejemplo. Si bien las tasas hipotecarias más bajas pueden reducir las cuotas mensuales, en mercados con oferta limitada también elevan los precios de las viviendas. En otras palabras, los compradores piden más préstamos sin que disminuya el costo de adquirir una casa.

La misma lógica se aplica a las propuestas de privatización de Fannie Mae y Freddie Mac. Su devolución a la propiedad privada solo tendría sentido si el gobierno federal primero define el alcance de su garantía, exige que las empresas cuenten con suficiente capital privado para absorber las pérdidas antes de que lo hagan los contribuyentes y establece quién las controlará una vez que sean de propiedad privada. De lo contrario, la privatización no sería más que el antiguo sistema con una nueva denominación: los accionistas obtienen las ganancias, los políticos dirigen las empresas y los contribuyentes absorben las pérdidas cuando el mercado se desploma. Aquello no era un mercado verdaderamente privado antes de 2008, y la renegociación de Fannie Mae y Freddie Mac no lo convertiría en uno ahora.

Por lo tanto, el debate sobre los inversores institucionales corre el riesgo de convertirse en una distracción. Ofrece un villano visible, a la vez que desvía la atención de la tarea más difícil de reformar un sistema que ha subvencionado a casi todos los postores durante décadas, incluso mientras los gobiernos locales limitaban la oferta de viviendas.

Resulta alentador que el Congreso haya comenzado a abordar ese desequilibrio. La nueva ley combina prioridades políticas contrapuestas porque la formación de una coalición bipartidista requería ambas: los demócratas buscaban mayor protección para las familias y los inquilinos, mientras que los republicanos querían alivio regulatorio, disposiciones para los bancos comunitarios y menos obstáculos para la construcción. Es posible que el compromiso perdure precisamente porque ninguna de las partes logró definir la crisis por sí sola.

Sin embargo, la situación económica subyacente permanece inalterada. El poder de mercado puede empeorar los resultados en determinados lugares, pero solo una mayor oferta de viviendas puede hacer que las casas sean más asequibles y evitar que las familias se vean inmersas en guerras de ofertas cada vez más costosas.

Durante décadas, los legisladores estadounidenses se han centrado en ayudar a las familias a comprar las viviendas que el país ya tiene. Finalmente, están empezando a centrarse en construir las viviendas que las familias estadounidenses necesitan. El siguiente paso lógico no es otro programa de vivienda, sino una mayor moderación en la política hipotecaria. Subvencionar a todos los licitadores mientras se restringe la construcción no puede hacer que la vivienda sea más asequible; simplemente cambia quién recibe las llaves.

El autor

Ross Levine es investigador sénior en la Institución Hoover.

El autor

Amit Seru es profesor de finanzas en la Escuela de Negocios de Stanford e investigador sénior en la Institución Hoover.

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