El Consejo para la Estabilidad Financiera (FSB, por su sigla en inglés) publicó los Principios para una práctica sólida en la originación de hipotecas. Estos principios buscan constituirse como un marco de referencia para que las distintas jurisdicciones locales establezcan los estándares mínimos que los originadores de hipotecas deberían adoptar y que las autoridades financieras nacionales deberían monitorear y supervisar. Los países representados en el FSB se comprometieron a implementar dichos estándares y a definir un esquema de revisión entre pares (peer review) para evaluar su cumplimiento. ¿Qué significa esto y por qué es importante?

Hace cinco años, los participantes del mercado comenzaron a notar que una gran cantidad de los portafolios de créditos hipotecarios bursatilizados, particularmente los de préstamos subprime, tenían una menor calidad de la que habían supuesto los inversionistas y las agencias calificadoras. Con lo anterior, empezó a ser evidente que, en términos generales, estos portafolios estaban compuestos principalmente por créditos que habían sido otorgados con bajos estándares de originación. Esto es, créditos concedidos sin haber pasado por los controles necesarios para asegurar que los acreditados contaban con la capacidad y voluntad para pagarlos de acuerdo con las condiciones contractuales pactadas. Muchas sanas prácticas de originación que se empleaban tradicionalmente fueron despreciadas, ignorando incluso algunos aspectos fundamentales como la comprobación de ingresos, los montos mínimos de enganche, la definición de un calendario razonable de pagos conforme al ingreso de las familias, entre otros.

Adicionalmente al hecho de la existencia de créditos originados con muy bajos estándares, lo más sorprendente fue el número y el volumen de originación de créditos otorgados. Esto se debió al apetito de los inversionistas a nivel mundial por adquirir bursatilizaciones de créditos hipotecarios, sin considerar los estándares de originación de los préstamos. Como consecuencia de lo anterior, gran parte de los inversionistas (incluidos los bancos) e intermediarios que garantizaron dichas operaciones tuvieron pérdidas significativas, lo cual derivó en la peor crisis del sistema financiero mundial desde la Gran Depresión y generó la pérdida de millones de empleos en el ámbito internacional. Además, muchos acreditados perdieron sus hogares al no poder cubrir el pago de sus hipotecas.

Las pérdidas derivadas del mercado de bursatilizaciones hipotecarias en Estados Unidos tuvieron la característica de extenderse por el sistema financiero mundial; no obstante, se ha observado que en otros países se presentó una ola de préstamos con bajos estándares de originación que causaron burbujas en sus mercados residenciales. En gran medida, lo anterior contribuyó al debilitamiento de muchos sistemas bancarios, ocasionando costos considerables para los contribuyentes y manteniendo rezagado el crecimiento económico a nivel mundial. Actualmente, no se puede asegurar que estos errores se vuelvan a repetir en otros países donde no se ha presentado una burbuja en el mercado hipotecario.

No es casualidad que se haya observado una burbuja de precios en el mercado hipotecario residencial y no en el mercado de otros activos. Esto se explica porque en el mercado hipotecario residencial las autoridades permitieron y, en algunos casos, alentaron estándares de originación laxos con el objetivo social de incrementar el número de habitantes con casa propia.

Los principios del FSB establecen los lineamientos básicos para las prácticas de originación de préstamos hipotecarios a través de cinco directrices: (i) la verificación efectiva del ingreso de los deudores; (ii) una cobertura razonable del monto de la deuda; (iii) adecuados niveles de apalancamiento (loan to value); (iv) administración efectiva del colateral, y (v) el uso prudente de los seguros hipotecarios. Los principios también establecen que las autoridades supervisoras deberán prestar especial atención a la interacción entre estas directrices, con el fin de asegurar que el relajamiento de los estándares aplicables a alguna de ellas sea compensado por el endurecimiento de los estándares utilizados en las demás.

Si las prácticas de originación hubieran sido más estrictas durante los años previos a la crisis la historia sería diferente. Esto no implica que las prácticas de originación son el único tema que debe corregirse, el FSB ha conducido, en conjunto con otros organismos multilaterales, el diseño de reformas para corregir la problemática existente en otros temas relacionados, como son: la bursatilización de activos, las agencias calificadoras y la responsabilidad de los inversionistas ante de los productos financieros complejos, entre otros. Sin embargo, es importante considerar que si las autoridades financieras alrededor del mundo logran instrumentar con éxito el uso de prácticas de originación sólidas en los mercados de crédito hipotecario, se podría eliminar un riesgo potencial de inestabilidad financiera.

El hecho de que los principios fueron acordados y serán monitoreados globalmente facilitará que los supervisores locales resistan la presión política para aceptar el uso de prácticas de originación laxas ante un entorno económico favorable. Es por estas razones que debemos recibir con satisfacción el compromiso de las autoridades representadas en el FSB para instrumentar y hacer cumplir los nuevos Principios para una práctica sólida en la originación de hipotecas.

*Presidente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y Presidente del Grupo de Trabajo de Principios para una Práctica Sólida en la Originación de Hipotecas del FSB .