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La Cultura de la Paz, Mediación y Arrendamiento
"Vivimos en una sociedad en la que las controversias o los conflictos no son una excepción, sino que forman parte de la normalidad".
David Bogan
En recientes colaboraciones hemos afirmado que con la mediación se fomentan soluciones justas y satisfactorias, se incentiva la competitividad y la productividad, es decir, la generación de riqueza. Así mismo mencionamos algunos de los ámbitos de las actividades económicas en los que se recomienda el uso de la mediación para prevenir, gestionar y solucionar conflictos o controversias.
En esta oportunidad abordaremos uno de esos ámbitos de negocio: el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles.
Existen bienes muebles que se rentan, tales como el mobiliario y equipo de una vivienda, de una oficina o de una tienda; automóviles y equipo de transporte; maquinaria para la construcción, y aviones, entre una multiplicidad de opciones.
Un caso que ilustra sobre la efectividad de la mediación es el ocurrido hace algunos años en materia de bienes muebles. Empresas arrendadoras de aviones para líneas aéreas y la extinta Mexicana de Aviación acudieron al Centro de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal para aprovechar la mediación. La aerolínea había incurrido en impago, con la asistencia de mediadores llegaron a acuerdos y se suscribieron sendos convenios de mediación en los que se previó que, en el caso de reincidencia, las compañías arrendadoras retirarían sus aviones al servicio de Mexicana de Aviación. Tristemente conocemos el desenlace de la línea aérea y las empresas arrendadoras solicitaron a jueces del Distrito Federal, ahora Ciudad de México, la ejecución de los convenios correspondientes. De esa forma recuperaron sus equipos sin necesidad de ir a juicio y se evitó que sus aviones se oxidaran en aeropuertos del país al ser inutilizados.
En materia de bienes inmuebles se estima que en nuestro país el porcentaje de propiedad inmobiliaria destinado a la vivienda para arrendamiento representa poco más de un 16% del total de viviendas, en algunas regiones ese porcentaje llega al 40%.
Como en toda actividad productiva, en el ramo del arrendamiento inmobiliario se pueden presentar controversias o conflictos. Ese sector lo integran personas físicas y morales quienes enfrentan, como en otros ramos, el reto que significa el actual debilitamiento del Estado de Derecho, lo que provoca desconfianza por parte de los propietarios y arrendadores que se traduce en la aplicación de requisitos de garantía que suelen ser complicados. El arrendamiento inmobiliario, que en muchos casos es una de las principales fuentes de ingreso de familias y personas retiradas, así como de empresas, debe realizarse dentro de la mayor certeza de éxito.
Una modalidad engañosa para “blindar” los contratos de renta consiste en la adquisición de una “póliza jurídica” que, en su caso, significa una contratación anticipada para litigar la desocupación del inmueble rentado, en caso de que el inquilino no pague la renta, sin considerar que el resultado pues como en toda cobranza y juicio, el resultado es incierto. La Ley de Seguros y Fianzas sólo faculta a las compañías de seguros y fianzas en México para expedir pólizas, por ello la denominación “póliza jurídica” es de suyo engañosa. Si la pretensión es proteger el patrimonio, en realidad con esa modalidad no se logra.
Por el contrario, con la mediación, que es una vía real y accesible para prevenir o solucionar controversias relacionadas con el arrendamiento de bienes muebles como inmuebles, sí es posible la protección del patrimonio.
Como hemos dado cuenta en esta serie de colaboraciones, existe un creciente aprovechamiento de la mediación en prácticamente todos los ámbitos de interacción social, pues la prevención, gestión y solución de todo conflicto o controversia es posible con esa opción. Se trata de una vía de acceso a la justicia tan reconocida por la Constitución y la legislación, como lo es la administración de justicia.
Para aprovechar los beneficios de la mediación en el arrendamiento existen dos opciones:
1) Si se trata de prevenir controversias o conflictos por incumplimiento, el contrato respectivo debe hacer referencia a la celebración de una mediación en la que las partes describen directamente las posibles controversias, pactan las reglas para la eventual desocupación y entrega del bien de que se trate, tanto mueble como inmueble, en su caso, y se prevé que ocurrirá con la recuperación de las rentas vencidas, por citar algunos supuestos. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede solicitar al juez la ejecución del convenio.
2) En el caso de arrendamientos en los que no se haya previsto lo que sucedería por incumplimiento, hay dos vías, una es llevar un juicio para que, en el caso de ganarlo, el juez ordene la entrega del mueble o la desocupación del inmueble, según corresponda, así como recuperar las rentas, en su caso. Esta opción puede tomar de 12 a 18 meses y deben tomarse en cuenta los gastos que ocasionará el litigio. La otra opción es una mediación para gestionar el conflicto y propiciar que, con la participación directa del arrendador y del arrendatario, se encuentren las soluciones que convengan a ambas partes.
En ambos escenarios, la mediación para prevenir una controversia o para gestionarla e intentar su solución, los acuerdos quedan plasmados en el respectivo convenio de mediación que, con la asistencia de un mediador profesional público o privado, construyen el arrendador y el arrendatario.
Con la mediación se recupera la seguridad jurídica en el arrendamiento y se evitan otros mecanismos de garantía que resultan altamente burocráticos, generan desgastes innecesarios para los involucrados, así como pérdida de tiempo. Se sabe que el ahorro de tiempo resulta muy importante porque su transcurso puede causar perjuicios irreparables.
Con la mediación en el arrendamiento se fomentan soluciones justas y satisfactorias, e incentiva la competitividad y la productividad.
Esas soluciones, plasmadas en un convenio de mediación, tienen fuerza de cosa juzgada, de tal suerte que no queda duda de que el convenio de que se trate es incontrovertible.
Pascual Hernández Mergoldd es Abogado y mediador profesional.
Twitter @Phmergoldd
