De por qué las casas son cada vez más chicas

Palomares, huevitos, minicasitas Páginas y más páginas desacreditando muy buena parte de las viviendas que año con año se generan en el país bajo argumentos ingenuos, poco informados o abiertamente populistas.

El caso llega a extremos en que políticos y organismos ciudadanos invitan a las autoridades a mudarse a esas viviendas para que entiendan que en ellas no se puede vivir.

Y estos extremos se vuelven aún más absurdos cuando las autoridades responden a la invitación y hacen la pantomima de mudarse por unos días a estas casas, en lugar de entender y enfrentar las verdaderas causas de tamaño y ubicación de ellas.

Por supuesto, sobran instancias académicas que presenten avanzados estudios sociológicos y denuncien las implicaciones de vivir en esas viviendas.

Desafortunadamente, ninguno de esos estudios es económico porque, llegada la hora de la verdad, es de justicia reconocer que el tamaño de las viviendas no lo determinan ni los voraces desarrolladores inmobiliarios, ni las no menos abusivas instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios, sean éstas públicas o privadas, sino la capacidad de compra de la población.

Porque no hace falta un posgrado en Sociología para entender que toda familia quisiera vivir en una casa cuyo tamaño responda a sus necesidades, sensato anhelo que choca de frente con una contundente realidad que indica que estas familias deben vivir en la casa que puedan pagar.

Y la ecuación es simple: basta con tomar como base el ingreso mensual de la familia que requiere la casa, determinar qué parte del mismo puede destinar al pago de un crédito -generalmente 30%-, analizar a qué esquema de financiamiento y/o subsidio tiene acceso y, a partir de esa capacidad de pago, establecer qué casa puede comprar.

Así, si una familia puede destinar 2,000 pesos al mes al pago de su hipoteca, se encontrará con que el precio de la casa que puede comprar es del orden de 200,000 pesos porque un crédito, que no es otra cosa que una herramienta que permite adelantar ingresos futuros, permite comprar una vivienda cuyo valor equivalga aproximadamente a 100 veces el pago de la mensualidad.

Y, de ahí en adelante, los números fluyen fácil y no tienen que ver con razonamientos sociológicos. Si la capacidad de compra de una familia es de 200,000 pesos, sólo queda hacer un análisis que permita obtener la mejor ubicación, superficie y servicios que ello pueda pagar.

¿Qué define el precio de la vivienda? Se van a sorprender, pero el costo de construcción es prácticamente un commodity con el que poco se puede hacer y que no es lo que necesariamente mayor peso tiene, porque lo que en realidad establece el precio final de una casa o departamento es el costo de suelo, permisos e infraestructura.

Y atención, porque contra lo que muchos piensan el margen de utilidad del empresario inmobiliario es otro commodity muy acotado ya por autoridades y organismos financieros, pero sobre todo por el mercado.

Entonces, ¿cómo se le puede dar una casa más grande y/o mejor ubicada a una familia sin forzar su capacidad de compra? No hay más: reduciendo el costo de suelo, permisos -y corrupción relacionada con los mismos- e infraestructura, aspectos en los que las autoridades municipales son el fiel de la balanza.

Porque una forma de reducir el costo del suelo es con regulaciones que permitan mayores densidades y eliminen absurdos, como el de exigir lotes mínimos o lugares de estacionamiento, aun para las viviendas destinadas a los más pobres.

Por supuesto, la herramienta fundamental para evitar especulaciones que impacten el costo del suelo son planes municipales de desarrollo urbano adecuados y con horizontes de largo plazo, complementados con obra pública que releve a los desarrolladores de esta responsabilidad, que no les corresponde y que actualmente acaba reflejándose en el precio de las viviendas.

Y bueno, por demás está decir que, si se trata de promover la generación de mejores viviendas, es indispensable reducir el costo de los permisos y acabar de tajo con la corrupción.

Así que ya saben, cuando alguien pregunte por qué las casas son cada vez más chicas, les pueden contestar: Por culpa de los alcaldes .

¿Todavía no tienen el libro Hombres y mujeres de la casa 2010? Pídanmelo a través de mi cuenta de Twitter: @horacio_urbano.