Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras) están de descuento en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). La prolongada renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), la perspectiva política incierta de México y el alza en las tasas de interés presiona sus valoraciones.

“Son atractivas, pero no hay catalizadores inminentes. La mayoría de los fibras se negocian por debajo del valor neto de los activos NAV”, cita un análisis de Barclays.

El descuento del sector es de 24% respecto a NAV. En algunos casos éstos llegan a ser mayores, como Fibra Shop, desarrollador de centros comerciales, que se negocia  40% abajo. El fibra hotelero Inn y el industrial Macquarie tienen valoraciones menores en 35 por ciento.

Armando Rodríguez, gerente de Análisis de Signum Research, explicó que se debe ser cauteloso ahora que el sector está “barato”, respecto al NAV, no significa que todas representan oportunidad de Compra.

Recomendó ser selectivos y voltear a aquellas que aunque traigan un descuento en el valor neto de activos y dividendos atractivos. “Ello porque las valuaciones privadas (hecha por valuadores independientes) van subiendo y las del mercado van retrocediendo, lo que hace que el diferencial sea muy alto”, dijo.

El NAV es el valor de los activos después de deducir los pasivos entre el número de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) en circulación. Esta medida se usa para evaluar el valor de un fibra inmobiliario.

Los analistas consideran las preocupaciones sobre eventos como la renegociación en buenos términos del TLCAN, las elecciones presidenciales y las altas tasas de interés han resultado en que los inversionistas pongan el pie en el freno, volviéndose cautos y aversos al riesgo. “Los macrorriesgos seguirán pesando en las valoraciones, y a pesar de sólidos fundamentos, los inversores podrían seguir siendo reacios a agregar posiciones en el sector hasta que los riesgos macro y políticos disminuyan”, dice el análisis de Barclays.

Recompra de títulos

Armando Rodríguez explicó que debido a que los fibras se han observado este descuento en el NAV y que han estado castigados y han sido comparados con los bonos, han recurrido a la recompra de sus CBFI, ello podrá ser un catalizador para impulsar el precio de cotización, así como a la venta de activos no estratégicos que el mercado ha pagado por arriba del valor de libros.

Los fibras reaccionan inverso a las  tasas de interés. Si estas suben, las valuaciones se vean afectadas si no se compensa con un crecimiento a través de distribuciones. Tradicionalmente el rendimiento que pagan se compara con los bonos de largo plazo.

En las previsiones de Barclays para los fibras que tienen bajo cobertura, Danhos alcanzaría un retorno de sus CBFI para este año de 24.3 por ciento. El precio objetivo para 12 meses es de 38 pesos y recomienda Sobreponderación. Considera que la empresa está evolucionando de ser un desarrollador a un administrador de activos, lo que reduce su riesgo ante esta coyuntura.

Para Terrafina, que tiene un portafolio de naves y bodegas industriales, el potencial alcista es de 25.3% en este año, partiendo del precio objetivo de 34 pesos por unidad. Su recomendación es de Sobrepeso. Los catalizadores de la empresa han sido sus adquisiciones y las potenciales fusiones esperadas para la segunda mitad de este año.

Fibra Prologis, otro jugador del sector industrial, alcanzaría un rendimiento de 14% en este 2018. Su precio objetivo es de 39 pesos. Barclays considera que es una compañía conservadora y su enfoque hacia el comercio electrónico la ha diferenciado de sus pares.

En el caso de Funo, con un portafolio diversificado de inmuebles, el precio objetivo se ajustó a 33 pesos desde 32 previos, con lo que alcanzaría un rendimiento de 19.6% en este 2018.