Fideicomiso Hipotecario (FHipo), está activo en la búsqueda de capitales. Este año, planea realizar un follow-on y emitir deuda para originar hasta 6,000 millones de pesos de hipotecas.

La estrategia de obtención de recursos es para continuar con nuestra originación hipotecaria. Al menos esperaríamos volver a originar entre 5,000 y 6,000 millones de pesos este año , explicó Daniel Braatz, director de finanzas de FHipo.

La segunda fase de obtención de recursos que ha iniciado el fideicomiso, luego de su Oferta Pública Inicial (OPI) del 2014, se realizará mediante las dos solicitudes inscritas ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).

El fideicomiso que mantiene una alianza con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), mayor productor de hipotecas de México, tiene programado la emisión dual de deuda por hasta 15,000 millones de pesos, para los próximos cinco años.

Bajo este programa realizará, este jueves 14 de abril, la primera operación por aproximadamente 300 millones de pesos en papel comercial a corto plazo para financiar capital de trabajo, con una tasa de referencia TIIE a 28.

Daniel Braatz aseguró que, al amparo de este mismo programa, planean realizar en el segundo o tercer trimestre del año su primera emisión de un bono a largo plazo por un monto mayor, el cual todavía no está definido.

Consideró que sigue siendo un buen momento para tomar deuda a pesar del incremento en las tasas de interés. No ven un impacto significativo en el costo de su deuda.

La Reserva Federal de Estados Unidos anunció que estima un panorama de alza de tasas mucho más conservador; esto nos abre la oportunidad porque es un buen momento para hacer estas emisiones, dado que no esperamos mayores incrementos en este año , aseguró el responsable de manejar las finanzas en FHipo.

Por el lado del Infonavit, la cartera en la que participan, dijo que la tasa de interés es bastante atractiva para el derechohabiente y todavía no se verá un incremento en los créditos en el corto plazo.

Después de un año y medio de haber debutado en el mercado de valores mexicano, FHipo planea realizar un follow-on de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) este año.

Levantamos confidencialidad del prospecto para un posible follow-on. Todavía estamos en estrategia y definición de dicha transacción, pero no será un monto grande. En algún momento estaremos mandando más señal al mercado , adelantó el director de finanzas del fideicomiso hipotecario.

Reiteró que por ahora trabajan para concretar la emisión de la deuda y después se enfocarán a definir los plazos para el follow-on.

En varios mercados

La oferta pública subsecuente será simultánea en México, Estados Unidos y en otros mercados del extranjero.

Los recursos se destinarán para continuar con la adquisición de portafolios hipotecarios de otras instituciones como el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), según consta en la presentación a inversionistas.

En su OPI levantó 8,625 millones de pesos, cuyos recursos ya fueron invertidos en su totalidad durante los primeros dos trimestres del 2015.

Adicionalmente, en septiembre del 2015 recabó 5,600 millones de pesos. A través de la emisión conjunta de un Cedevi por 2,600 millones de pesos con el Infonavit. Además una línea de crédito por 3,000 millones de pesos con Banorte. Estos recursos los invirtió durante el tercer y cuarto trimestres del 2015, así como en el primer trimestre de este año.

FHipo, que al cierre del cuarto trimestre del 2015, registró más de 47,000 hipotecas en su cartera, analiza la posible compra de algunos portafolios hipotecarios.

Por el momento están más enfocados en su estrategia con el Infonavit y en la obtención de los recursos. Con el Fovissste no se ha logrado concretar alguna operación, pues los cambios en la dirección general han detenido el proceso.

Seguimos en conversaciones avanzadas con algunas instituciones de crédito en México originadoras de hipotecas. Todavía no tenemos nada formal , manifestó.

En un documento a inversionistas, FHipo explica: Tenemos la intención de destinar los recursos de la oferta para seguir adquiriendo derechos de coparticipación sobre créditos hipotecarios del Infonavit y adquirir otros créditos hipotecarios, originados y administrados por Fovissste y Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), otros originadores del sector gubernamental e instituciones financieras , precisa el documento.

Habrá suficiente inventario

Regreso de vivienderas, una oportunidad

Daniel Braatz mira con optimismo el futuro del mercado de hipotecas por México, dada la reactivación del sector vivienda que se anticipa con el regreso de las desarrolladoras de viviendas y el inventario que buscarán colocar.

Hoy hay demanda que va a ser atendida por las vivienderas, por lo tanto, habrá inventario que tendrán que vender y los compradores tendrán que solicitar financiamiento; es como nosotros, como hipotecaria junto, con Infonavit y los demás bancos, vamos a ver muchas oportunidades .

Igualmente, la política pública de vivienda enfocada al desarrollo urbano o intraurbano posicionaría a FHipo y a los desarrolladores en un mercado con expansión.

Braatz dijo que otros factores que apoyarían la demanda de créditos hipotecarios en el país son la creciente clase media y los fundamentales macroeconómicos estables; además del rezago habitacional estimado en 9.8 millones de hogares al año, aunado a la formación de 950,000 nuevos hogares de forma anual.

El incremento de hipotecas también sería impulsado por el bono demográfico de México, con una sociedad mayoritariamente de jóvenes que están ingresando a la economía formal.

FHipo estima un mercado objetivo de 190,000 créditos por año. Sólo en el segmento atendido por el Infonavit, se calcula la demanda agregada de 545,000 hipotecas en promedio anual para los próximos 10 años.

FHipo tiene derechos de coparticipación en 47,789 créditos hipotecarios, con un saldo principal insoluto de 12,062 millones de pesos e interés promedio ponderado de 12 por ciento. La agencia calificadora HR Rating destaca que FHipo mantiene indicadores de solvencia sólidos, con un índice de capitalización en 88.9%, una razón de apalancamiento en 0.1 veces y razón de cartera vigente a deuda neta en 7.8 veces, así como un índice de morosidad de 0.1%, según lo reportado al cuarto trimestre del 2015.

La rentabilidad igualmente se encuentra con una tendencia al alza, con un ROA (índice de retorno sobre activos) y ROE (índice de retorno sobre patrimonio) promedio de 8.5 y 9%, respectivamente.

La firma considera que el hecho de que el fideicomiso compre sólo cartera originada por el Infonavit, bajo el programa de Infonavit Total, podría impactar negativamente la capacidad de crecimiento y presionar sus márgenes de operación.

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