¿Te heredaron una casa? Estos son los gastos que debes pagar para ponerla a tu nombre

Recibir una casa en herencia puede parecer una ganancia patrimonial inmediata, pero no es tan así. Antes de querer vender la propiedad, habitarla formalmente o usarla como garantía para un crédito, debe completarse el proceso de sucesión que contempla varios trámites ante notarios y abogados.

En conjunto, estos gastos pueden representar entre 7 y 8% del valor de un inmueble, según Miguel Saucedo, abogado especialista en materia inmobiliaria. Así que la planeación legal y financiera es clave para que sea un procedimiento menos complicado.

¿Qué pasa cuando una persona hereda una casa? 

El primer paso es iniciar un procedimiento sucesorio. De acuerdo con el abogado especialista, si la persona fallecida dejó un testamento, se realiza una sucesión testamentaria. Si no lo hizo, el procedimiento es intestamentario.

En ambos casos, se identifican formalmente a las personas herederas y se nombra un albacea, quien tiene la labor de elaborar un inventario de los bienes, revisar deudas y definir cómo se repartirán los inmuebles.

El siguiente paso es el más costoso: la adjudicación. Es el momento en que la propiedad se transmite formalmente a los herederos mediante una escritura ante el notario público.

En caso de que sea una sola persona, ésta deberá cubrir los gastos para escriturarla a su nombre. Pero si el inmueble se reparte entre varios herederos, pueden quedar como propietarios, lo que les obliga a coordinar pagos, decisiones y, eventualmente, la venta de la propiedad.

¿Cuánto cuesta heredar una vivienda? 

No existe una cifra general, ya que en cada caso depende el valor de la propiedad, los costos asignados por la entidad federativa y si existen o no adeudos de pagos.

En la Ciudad de México, por ejemplo, una sucesión suele incluir los siguientes conceptos:

1. Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), la cual se calcula según el valor del inmueble utilizando porcentajes progresivos.

De acuerdo con Felipe Carrasco Zanini Ávila, titular de la Notaría 185 de la Ciudad de México, se utiliza el valor catastral de la boleta Predial, siempre y cuando se mantenga dentro de límites establecido. De lo contrario, se requiere contratar un avalúo comercial.

2. Honorarios notariales. En la CDMX, los costos están regulados por el arancel de notarios que se actualizan cada año. Para 2026, estos son algunos:

• Por la escritura que se haga constar la iniciación del trámite sucesorio. Si se trata de una testamentaria, será de hasta 12,019 pesos. Por el contrario, si es intestamentaria, el costo puede ser hasta 21,667 pesos.
• Por la protocolización del inventario y avalúos: el 0.75% del valor del activo inventariado.
• Por la escritura de adjudicación de bienes: la cantidad que corresponda según una tabla de arancel oficial (numeral 14), más 0.50% del valor del activo adjudicado.

3. Constancia de no adeudo predial y de derechos por suministro de agua. Según la Secretaría de Administración y Finanzas de la capital, el documento tiene un costo de 219 pesos por cada uno. Así que, en suma, serían 438 pesos.

4. Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo (CUZUS). El Gobierno de la CDMX señala que el costo es de 2,025 pesos.

5. Certificado de Libertad de Gravamen. Según la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio, su modalidad ordinaria tiene un costo de 849 pesos, con entrega de 7 días; mientras que en categoría urgente es de 1,700 pesos, para su disposición el mismo día.

6. Pago de derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Según el notario Felipe Carrasco, este último y el ISAI son los conceptos que representan más gastos a las personas. A su vez, Miguel Saucedo señaló que la suma de todo puede representar un costo entre el 7 y 8% del valor del inmueble. Si una casa vale 5 millones de pesos, los costos de sucesión podrían elevarse hasta 400,000 pesos.

Jornadas notariales: la oportunidad para pagar 80% menos  

En la Ciudad de México existen programas como la Jornada Notarial que ayudan a la población a regularizar las escrituras con descuentos y asesorías gratuitas. Según el Colegio de Notarios de la capital, hasta el 31 de diciembre de 2026, serán de la manera siguiente: 

• Valor catastral de hasta 2,417,272.00 pesos: 80% de descuento.
• Valor catastral de $2,417,272.01 y hasta $2,843,849.00: 40% de descuento. 

Incluso si el valor de la propiedad supera los anteriores, el titular de la Notaría 185 señaló que existen diferentes opciones que pueden acceder las personas para que sea menos costoso.

“Hay que acudir a los notarios para mirar todas las posibilidades y beneficios fiscales que tiene la ley”, señaló el especialista.

¿Por qué conviene planear el trámite antes? 

Los costos de una sucesión normalmente deben cubrirse durante el proceso de escrituración, lo que puede representar un problema cuando la familia no cuenta con los recursos. En estos casos, la herencia puede convertirse en un patrimonio difícil de acceder.

“De nada les sirve a tus hijos que les dejes una casa si no tienen dinero para poder liquidar la escritura que corresponde”, señala el socio director de Saucedo Abogados.

La recomendación es no esperar a que la persona propietaria fallezca para conocer la situación jurídica de la casa. Esto implica desde revisar las escrituras, los adeudos de predial y agua, la existencia de gravámenes y la documentación de los posibles herederos puede evitar gastos adicionales y retrasos.

Felipe Carrasco Zanini indicó que puede solicitarse una estimación de costos en una notaría antes de iniciar el trámite, lo que permite saber cuánto dinero se necesita.

“Más vale la planeación que la resolución posterior cuando el problema esté encima”, dijo Miguel Saucedo.

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