Encontrar una ubicación óptima — Site Selection — con el fin de posicionarse en el mercado mexicano, aprovechar la cercanía con sus proveedores y clientes finales, ya sea en Estados Unidos o Canadá, y establecer cadenas de suministro –Nearshoring–, son factores que juegan un papel fundamental en las empresas globales, que desean no perder participación de mercado y reducir costos de operación.

Tal búsqueda ocurre porque las empresas “evolucionan a cadenas de suministro más cortas”, por lo que se profundiza el Nearshoring, que consiste en acercar las cadenas de suministro a sus mercados y diversificarlas.

Colliers es una firma global de servicios integrales inmobiliarios, con más de 25 años de experiencia en Site Selection y Nearshoring, asesora a las corporaciones a elegir país, estado y zona específica de una ciudad para la ubicación de sus plantas industriales.

Especialistas multidisciplinarios en logística, transportación y análisis financiero, acompañan a las empresas desde la evaluación del proyecto hasta el momento de la entrega de un inmueble, ya sea por un plan de expansión o de reubicación para aprovechar sus cadenas de suministro.

“Colliers evalúa las diferentes ubicaciones en función de los factores que las empresas consideren fundamentales para el correcto funcionamiento de su operación”, expresó Horacio Jácome, Director Industrial de Colliers Guadalajara.

La elección del sitio depende del sector y del lugar que ocupe la empresa en su mercado y la cadena de suministro —Nearshoring, por lo que entender las necesidades de la compañía puede ayudar a elegir el sitio que mejor se ajuste a sus objetivos de mercado, estar cerca de sus clientes, optimizar costos operativos, logísticos, de mano de obra, y el acceso a infraestructura de gas natural, energía eléctrica y agua, entre otros servicios.

Bajío y CDMX, en el centro del país

Andrés Lomelín, Director de Colliers Bajío, explicó que con el Nearshoring “las empresas extranjeras que buscan ubicarse en México ya saben a qué vienen, quienes son sus clientes y su mercado, por eso, lo que hacemos en Colliers es presentarles el abanico de alternativas para establecerse cerca de sus clientes y atender ese mercado con más cercanía”.

La ciudad del Bajío posee una ubicación estratégica para el desarrollo de centros industriales del sector automotriz, aeroespacial, logístico, y recientemente centros de datos.

Además de su dinámica industrial, el Bajío tiene la ventaja de estar ubicada en el centro del país, y su cercanía al gran centro de consumo que es la Ciudad de México. Tal situación geográfica la convierte en estratégica en el ubicación y desarrollo de plantas industriales.

Andrés Lomelín destacó que “el entorno socioeconómico en la ciudad destaca por ser una ciudad con una población joven, donde hay oportunidades para encontrar mano de obra calificada, traerla de ciudades aledañas y retenerla; además, es una ciudad segura, lo que contribuye al desarrollo económico de la región”.

CDMX: menos manufactura y más logística

En la Ciudad de México hay cada vez menos manufactura y más logística, un fenómeno de reconversión industrial urbana, originada por la emisión de contaminantes, el creciente tráfico vehicular que frena el acceso a tráileres, un fenómeno citadino que en las últimas décadas generó el corredor logístico Cuautitlán-Tultitlan-Tepoztlán (CTT), con la reconversión de las naves industriales que requieren este tipo de empresas no manufactureras.

El Consejo Nacional de la Industria Maquiladora Manufacturera de Exportación (Index) de la zona metropolitana, registró que, en la última década, el número de empresas manufactureras disminuyó 34.3% en la Ciudad de México.

Rafael McCadden, Director Industrial de Colliers Ciudad de México, comentó que las empresas de logística optan por las naves industriales del corredor CTT, por su ubicación estratégica que lo ha convertido en el HUB Logístico más importante del país, brindando acceso a diferentes mercados y a su vez por la cercanía con el consumidor final de la ciudad, ya que éste desea recibir los productos en el menor tiempo posible. Las empresas de logística lo logran al situarse en la última milla.

“El corredor logístico (CTT) concentra al 80% de las naves industriales del mercado industrial de la CDMX, en su mayoría de nueva generación, debido principalmente a que las empresas de logística (3PL), a diferencia de las de manufactura, demandan características especiales como son un mayor número de andenes y mayor altura, además requieren patios de maniobra más grandes que incluyan “drop lots”. Las naves industriales ocupan el 50% o menos del terreno total”, precisó Rafael McCadden.

Los desarrolladores industriales que han apostado por el mercado de CTT, (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) han transformado gradualmente el formato de sus parques y naves industriales para atender la demanda de sus clientes de e-commerce y logística en sus requerimientos de “Big Box”, (grandes centros de distribución).

El nuevo reto inmobiliario es ofrecer y desarrollar centros de distribución urbanos de “last mile”, (formatos pequeños), y así atender los requisitos indispensables en velocidad de tiempos de entrega para el nuevo formato de consumidor. En los últimos tres años, algunos desarrolladores inmobiliarios han enfocado sus planes de desarrollo en la búsqueda y reconversión de propiedades industriales dentro de zonas urbanas, siendo esta una apuesta interesante y tendencia que seguirá evolucionando.

Entre los indicadores que considera para el análisis de la elección del sitio adecuado para una empresa, Colliers incluye: costo y disponibilidad de mano de obra calificada, cercanía a un puerto o aeropuerto, acceso a carreteras o vías principales, proveedores, consumidores, disponibilidad de terrenos y naves industriales, acceso a infraestructura y servicios, entre otros. El análisis va de lo macro a lo micro: estado, ciudad y parque industrial. Aporta más de una opción, siempre adecuada a las necesidades del cliente.

Guadalajara: el Silicon Valley mexicano

La ciudad de Guadalajara, Jalisco, juega un papel importante en la industria de manufactura electrónica. Horacio Jacome, Director industrial de Colliers Guadalajara, explicó que las empresas ven en Jalisco un ecosistema completo que ofrece entre otras cosas una mano de obra altamente calificada, universidades de alto nivel, factor humano altamente especializado, calidad de vida y en general un sistema de proveeduría y servicios muy desarrollado. Gracias al éxito en la industria electrónica, Guadalajara es considerada el Silicon Valley mexicano, y como muestra están los corporativos líderes en el sector tecnológico, de Estados Unidos y Asia que actualmente se encuentran en el estado más los que están por llegar.

De acuerdo con Horacio Jacome, Jalisco ha tenido un desempeño sobresaliente en este periodo de contingencia en términos de absorción, aun cuando su tasa de disponibilidad de espacios de edificios industriales es baja, sin embargo, los desarrolladores de parques están trabajando arduamente para satisfacer la demanda de los clientes actuales e incrementar la oferta con espacios cada vez más grandes y con mejor infraestructura para compañías de manufactura, logística tercerizada y centros de distribución para e-Commerce.

Juárez, ciudad fronteriza estratégica

Ciudad Juárez es estratégica para los corporativos internacionales, por encima de los nacionales. “El 58% de las empresas que se establecen en la ciudad son estadounidenses, 7% europeas, 6% japonesas y el resto canadienses, chinas y asiáticas”, precisó Jaen Peña, Director de Colliers Juárez.

Su ubicación en el centro de la frontera entre México y Estados Unidos le da una ventaja competitiva en conectividad, sobre todo, si el objetivo de las empresas es participar en el mercado estadounidense, aprovechando los beneficios del TMEC.

Monterrey: dinamismo en naves industriales

El crecimiento de la industria de naves industriales asociada a los parques industriales en Monterrey es impulsado por la economía de Estados Unidos. Beneficia a las empresas exportadoras asentadas en esta ciudad fronteriza, que son proveedoras de compañías de manufactura del otro lado de la frontera. La ciudad regia alberga 140 parques industriales y 120,000 m2 de naves industriales.

El TMEC le dio un nuevo impulso a la región fronteriza, en tanto que la pandemia contribuyó a afianzar los centros de distribución y de última milla en los últimos dos años.

La diversificación es otro factor del crecimiento de naves industriales en esta ciudad. Posee empresas de las industrias de metalmecánica, electrónica, médica, de distribución, entre otras.

La ciudad de Monterrey satisface también la calidad de vida del personal de las empresas que ubican plantas y oficinas del lado de frontera mexicana. Ofrece disponibilidad de vivienda cerca de las naves industriales en las que se ubican, con el fin de reducir el tiempo de traslado.

Después de la mano de obra, la energía eléctrica es el insumo más importante de las manufactureras, ya que, si es detenida una línea de producción por carencia de energía eléctrica, las pérdidas son de 150,000 a 200,000 dólares por hora. Esto, porque el proceso de producción demanda eficiencia en la cadena de suministro global.

Asesora alrededor de 22 empresas al año

Colliers Monterrey avalúa cada año 300 oportunidades de negocio a empresas de diferentes industrias. Inicia con un Check Up de qué requiere la industria en la que participa. Les ayuda a elegir el mejor parque y nave industrial para establecerse: “Si demandan agua, energía, mano de obra especializada o necesitan asesoría. Esto, porque desconocen cómo seleccionar un sitio adecuado”, comentó Sergio Resendez, Director de Colliers Monterrey.

Dijo que cada año ayudan alrededor de 22 empresas buscan ubicarse en una nave industrial, y que el 2020 fue un buen año en infraestructura, el e-commerce y la distribución de productos. En el 2021 prevé duplicar el número de empresas que asesoró en el 2020.

Nearshoring regionaliza al mundo empresarial

La globalización de las cadenas de suministro se regionaliza, tendencia del mundo empresarial que ha evidenciado las debilidades de las cadenas de suministro de las grandes compañías, así como de su dependencia de los proveedores globales.

La necesidad de apresurar la regionalización de las cadenas de suministro o Nearshoring se evidenció con la crisis sanitaria del 2020, fenómeno que las interrumpió de manera global.

Sergio Resendez explicó que las empresas evolucionan a cadenas de suministro más cortas, por lo que se profundizará el Nearshoring, que consiste en acercar las cadenas de suministro y diversificarlas. “En lugar de trasladar una pieza de Hong Kong a la ciudad de Monterrey, las empresas crearán una planta en Monterrey y de ahí proveerán a la región de Norteamérica, Centro y Sudamérica. Es una estrategia competitiva viable”, explicó.

Gracias a este proceso de regionalización, las empresas de Monterrey mexicanas también crecen en el extranjero, pues las grandes empresas llevan a sus proveedores a Estados Unidos, Europa, Asia, e instalan una planta en la región a donde van, ya que buscan proveeduría local.

Colliers garantiza una ubicación eficiente

Los directivos de Colliers Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Bajío y Juárez coinciden en que los factores determinantes de las empresas que van a instalarse en una zona industrial son la energía eléctrica, disponibilidad de agua, vías de acceso hacia la zona y, sobre todo, mano de obra calificada.

Colliers posee especialistas, así como conocimiento del mercado inmobiliario en México, quienes te ayudarán a elegir la mejor ubicación que garantice la eficiencia operativa de tu empresa.

Antes de elegir un sitio, hay que considerar las necesidades de cada industria. Realizar un análisis de este tipo requiere de toda la información disponible en las ubicaciones geográficas, los recursos disponibles, así como las características técnicas de cada edificio e inmueble en el país, y Colliers cuenta con estos datos.

¡Evita incurrir en costos logísticos y operativos elevados por elegir erróneamente una ubicación!

¡Elige la mejor ubicación que garantizará los menores costos, y que ayudará al desarrollo industrial de tu empresa!

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