¿Firmar una promesa de venta convierte a una persona en propietaria de una vivienda?

Cuando una persona busca comprar o vender una vivienda, uno de los pasos más importantes es la firma de contratos. Entre los documentos más utilizados se encuentran la promesa de compraventa y el contrato de compraventa, figuras que suelen confundirse, aunque tienen efectos legales distintos. 

Especialistas de Kallify explicaron que el contrato de promesa de compraventa funciona como un acuerdo previo mediante el cual una o ambas partes se comprometen a firmar posteriormente el contrato definitivo de compraventa. Este documento no transfiere la propiedad del inmueble y sólo genera la obligación de concretar la operación dentro de un plazo determinado.

De acuerdo con la empresa, este tipo de contrato debe incluir datos como el nombre de comprador y vendedor, información del inmueble, precio, plazo y forma de pago.

La directora general de Kallify, Diana Sandoval, señaló que sí es posible entregar dinero al firmar una promesa de compraventa, aunque aclaró que existen límites legales sobre la forma en que puede hacerse.

“Sí es posible entregar dinero al momento de firmar un contrato de promesa de compraventa, siempre y cuando se entregue como un depósito en garantía, pues si se hace como parte del precio (enganche, anticipo, primera exhibición, etcétera) de la compraventa, se estaría firmando el contrato definitivo”, dijo Diana Sandoval, directora general de Kallify.

Kallify indicó que, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato definitivo o reclamar el pago de una pena convencional pactada previamente.

En contraste, el contrato de compraventa sí transmite legalmente la propiedad de un inmueble a cambio de un pago. Además, debe formalizarse mediante escritura pública cuando se trata de bienes inmuebles.

Entre las principales diferencias entre ambos contratos destacan:

• La promesa de compraventa no transfiere la propiedad del inmueble.
• El contrato de compraventa sí formaliza la transmisión legal del bien.
• La promesa obliga a las partes a firmar un contrato definitivo en el futuro.
• La compraventa produce efectos inmediatos, salvo acuerdo distinto entre comprador y vendedor.

La empresa también recomendó revisar la situación jurídica y registral de la propiedad antes de firmar cualquier contrato privado.

Entre los aspectos que deben verificarse se encuentran:

• Identidad legal del propietario.
• Existencia de copropietarios o cónyuges.
• Hipotecas, gravámenes o embargos.
• Adeudos de predial, agua u otros servicios.
• Procesos sucesorios pendientes.

“Como vemos, es importante distinguir entre el contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa, ya que, aunque ambos generan derechos y obligaciones, tienen alcances jurídicos distintos. Por ello, antes de firmar cualquier contrato preparatorio, entiéndase contrato de promesa de compraventa, es indispensable conocer el estatus jurídico y registral del inmueble mediante una dictaminación jurídica”, añadió Sandoval.

La directiva advirtió que una revisión legal temprana permite detectar problemas que en muchos casos aparecen después de la firma de contratos o la entrega de anticipos.

“Realizar la dictaminación jurídica en una etapa temprana de la compraventa inmobiliaria brinda seguridad jurídica a la transacción y permite detectar problemas legales que suelen descubrirse demasiado tarde, cuando ya se firmaron contratos privados, se entregaron anticipos o incluso se realizaron avalúos, es decir, cuando ya se invirtió tiempo, dinero y esfuerzo y el daño patrimonial ya está hecho”, concluyó Sandoval.