Lectura 4:00 min
¿Continuarán sorprendiendo los fibras en el 2015?
La volatilidad experimentada en el 2014 por el IPC, reflejo de los fundamentales operativos así como de las frágiles condiciones macroeconómicas, no propició un rendimiento anual significativo en este indicador (0.98%).
La volatilidad experimentada en el 2014 por el IPC, reflejo de los fundamentales operativos así como de las frágiles condiciones macroeconómicas, no propició un rendimiento anual significativo en este indicador (0.98%).
No obstante, el sector de los fibras mostró una posición más defensiva, beneficiado de sólidos niveles en la ocupación de los activos, además de la principal característica de este instrumento: la distribución trimestral de los resultados fiscales hacia los tenedores.
Con base en los precios de cierre de año, el incremento del Índice BMV Fibras fue de 16.0% durante el 2014. Los fibras finalizaron con crecimientos generalizados de doble dígito en ingresos, como consecuencia de las numerosas adquisiciones y desarrollos ejercidos. La zona fronteriza fue el factor común en el impulso de las ocupaciones, reflejando la fuerte demanda por arrendamiento vinculada a la actividad industrial en EU.
Las tarifas por arrendamiento mostraron una tendencia positiva, con mayores crecimientos en el sector comercial y hotelero y variaciones anuales de promedio de 9.4 y 6.9%, respectivamente. Sin embargo, el rubro industrial mostró un menor lease spread, reflejando mayor competencia en mercados regionales, para un crecimiento promedio de 2.2% respecto de las tarifas en el 2013.
El 2014 se caracterizó por un dinamismo en ofertas públicas subsecuentes por parte de FUNO, FIBRAMQ, TERRA y FINN, que levantaron capital por un total de 46,594 millones de pesos, recursos que serán destinados, en el corto plazo, a adquisiciones y desarrollos, principalmente ubicados en el norte, Bajío y Golfo del país.
Destacó la salida al mercado de Fibra Monterrey (FMTY), enfocada al arrendamiento de oficinas, en la cual recomendamos participar en la OPl, por los atractivos múltiplos financieros respecto de sus comparables. Cabe mencionar que las rentas en oficinas son las mayores respecto de los demás sectores de arrendamiento, sin embargo, es importante mencionar que muestran estabilidad en el mediano y largo plazo con base en la temporalidad de los contratos.
La superficie bruta rentable del sector (sin considerar fibras hoteleros) totalizó 15.64 millones de m2, para un crecimiento moderado respecto del trimestre anterior de +2.2%. Por otro lado, los cuartos hoteleros en operación sumaron 13,374, para un avance de 7.2% t/t. Estimamos que, para finales del 2015, la superficie supere los 16 millones de m2, como resultado de la liquidez significativa del sector, principalmente de aquellos fibras que recientemente captaron capital bajo el compromiso de invertir los recursos en el transcurso del año. Considerando el efectivo en caja, el IVA por recuperar y las líneas de crédito vigentes, los recursos líquidos disponibles del sector totalizaron en 61,507 millones de pesos.
Las mayores ocupaciones las reportó DANHOS, con 97.2%, y FIBRAPL, con 96.3 por ciento. Estos fibras se caracterizaron por la incorporación de inmuebles importantes en el portafolio, como la primera fase del proyecto Toreo, por parte de DANHOS, y las numerosas renovaciones de contratos industriales en la ciudad de México de FIBRAPL.
Por el contrario, los fibras hoteleros mostraron la menor ocupación, de 60% en promedio, impactados por el efecto vacacional decembrino, aunque relativamente compensadas por un flujo de viajeros de negocios mayor a lo esperado en el IV Trim. del 2014.
Los fibras que otorgaron los mayores dividendos, con base en el precio de cierre del 2013, fueron TERRA, con 8.2%; DANHOS, 7.1%, y FSHOP, con 6.5 por ciento. De la misma manera, estos fibras observaron los mayores crecimientos en el precio del CBFI de 45, 31 y 19%, respectivamente, beneficiados de la estabilización en los gastos operativos, así como atractivos cap rates (rentabilidad) de adquisición y desarrollo.
El dividend yield del sector fue de 5.7%, estimando un avance significativo hacia la segunda mitad del 2015 para un nivel de 6.3%, basado en la estabilización de los inmuebles adquiridos o desarrollados a finales del 2014 y los próximos por ejercer.
Debemos destacar que el sector mantiene una alta correlación negativa con las tasas de interés de instrumentos gubernamentales, por lo que el desempeño de esta variable estará vinculado a las decisiones de la Reserva Federal en los próximos meses. De postergar el incremento en las tasas hacia el 2016, podríamos esperar que el sector de fibras muestre otro desempeño destacable en el 2015.
*Armando Rodríguez es analista del sector de fibras en Signum Research.