¿Vas a comprar o vender una casa? Estos problemas pueden frenar la escrituración

Comprar o vender una vivienda no termina cuando las partes acuerdan el precio, ya que antes de formalizar la operación el inmueble debe pasar por una revisión jurídica y registral que puede revelar problemas capaces de retrasar la escrituración.

De acuerdo con Kallify, entre los obstáculos que pueden aparecer durante este proceso están los problemas con la documentación, las hipotecas que todavía gravan el inmueble, los adeudos fiscales y administrativos y los conflictos relacionados con la propiedad.

“En Kallify lo vemos todos los días: propiedades aparentemente listas para venderse que de pronto enfrentan un freno legal”, comentó Diana Sandoval, directora general de la firma, quien señaló que una revisión jurídica anticipada permite identificar obstáculos y definir los pasos necesarios antes de cerrar una compraventa.

En una compraventa, el notario revisa los antecedentes del inmueble, la identidad y las facultades de quienes participan, además del cumplimiento de los requisitos legales y fiscales aplicables, para posteriormente gestionar la inscripción del instrumento ante el Registro Público de la Propiedad.

Documentos, hipotecas y adeudos

Uno de los primeros puntos que debe revisarse es el documento que acredita la propiedad, debido a que un título apócrifo o inválido puede impedir la escrituración ante notario cuando no existe una escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Los datos de la propiedad también pueden generar obstáculos cuando existen errores en nombres, apellidos, superficies o colindancias, o cuando la información no coincide con la registrada, por lo que estas inconsistencias deben rectificarse antes de continuar con el trámite.

La existencia de una hipoteca es otro elemento que debe revisarse antes de cerrar la operación, para lo cual el notario solicita al Registro Público de la Propiedad un certificado sobre gravámenes, limitaciones de dominio y anotaciones preventivas.

Si el crédito ya fue liquidado pero la hipoteca todavía aparece registrada, el notario puede tramitar su cancelación junto con la inscripción del testimonio de la escritura, mientras que un crédito vigente puede liquidarse con una parte del precio de venta mediante el procedimiento señalado en el comunicado.

Los adeudos fiscales y administrativos también forman parte de la revisión previa a la escrituración, por lo que antes de avanzar con una compraventa conviene revisar:

• Predial y agua: sus adeudos impiden la escrituración hasta que se realice el pago.
• Servicios y obligaciones municipales: algunos municipios pueden exigir constancias de no adeudo de aportaciones de mejoras u otros servicios.
• Cuotas de condominio: puede solicitarse una constancia de no adeudo de administración y mantenimiento.
• Impuestos: el comprador debe cubrir el impuesto sobre adquisición de inmuebles y el vendedor causa ISR por el ingreso obtenido en la venta.

Herencias, copropiedad y desarrollos inmobiliarios

En desarrollos inmobiliarios nuevos también pueden surgir obstáculos por la falta de permisos, licencias o manifestaciones de construcción, situación que puede impedir la comercialización en preventa y la escrituración hasta que la documentación quede en regla.

La subdivisión, relotificación o fraccionamiento también debe contar con el tratamiento de desarrollo urbano y las autorizaciones correspondientes para que puedan escriturarse las unidades o lotes resultantes.

La situación jurídica de los propietarios representa otro punto de revisión, pues un inmueble perteneciente a una herencia no formalizada no puede escriturarse y, en una copropiedad, todos los propietarios deben estar de acuerdo con la venta.

El comunicado también menciona entre los conflictos relacionados con el inmueble los procesos de usucapión, juicios de arrendamiento, reivindicación por despojo y asuntos con acreedores fiscales, hipotecarios o alimentarios.

Ante estos escenarios, Kallify propone la dictaminación jurídica como una revisión previa de la documentación y los registros del inmueble para identificar inconsistencias y conocer los pendientes que deben atenderse antes de avanzar con la operación.

“La dictaminación jurídica aporta información para planear una operación con mayor claridad”, puntualizó Sandoval, quien agregó que esta revisión ayuda al comprador a evaluar su decisión, al propietario a identificar pendientes y al asesor a anticipar obstáculos antes de avanzar hacia la firma.

La viabilidad de las soluciones y los plazos para atender cada pendiente dependen de las condiciones particulares de cada inmueble, según precisa el comunicado.