Nueva Ley Catastral: inconsistencias en propiedades podrían frenar operaciones inmobiliarias

La nueva Ley Catastral podría poner al descubierto inconsistencias en la información de los inmuebles y complicar operaciones de compraventa, financiamiento y desarrollo inmobiliario, debido a la conexión entre los catastros y los registros públicos de la propiedad.

Dos análisis jurídicos sobre el nuevo ordenamiento, elaborados por Pérez de Acha y Von Wobeser y Sierra, advierten que el intercambio de información permitirá identificar diferencias en superficies, colindancias y titularidad de las propiedades.

Von Wobeser y Sierra advierte que “las operaciones con inmuebles podrían requerir correcciones ante las autoridades registrales o catastrales, derivado de inconsistencias o errores que puedan derivarse de los cruces de información”.

Por su parte, Pérez de Acha explica que las discrepancias podrían detectarse en operaciones de compraventa, herencias, hipotecas y revisiones fiscales. Para las personas o empresas con documentos irregulares, el despacho advierte que podrían ser necesarios juicios o procedimientos de regularización antes de comercializar sus activos.

La revisión de la información también podría tener consecuencias en los tiempos de las transacciones. Von Wobeser y Sierra considera que las discrepancias detectadas podrían requerir procedimientos de aclaración o regularización, ocasionar retrasos en la inscripción de operaciones e incidir en la negociación de sus términos y condiciones.

La integración de información cartográfica también podría facilitar la identificación de posibles traslapes con terrenos ejidales, comunales o bienes de dominio público, un aspecto relevante para la adquisición de grandes extensiones de tierra, proyectos industriales y desarrollos inmobiliarios en zonas periurbanas.

Clave y Cédula, dos instrumentos para vincular información

La legislación establece dos herramientas para conectar los datos de los inmuebles: la Clave Única Catastral, que funcionará como identificador de cada predio, y la Cédula Única Catastral y Registral, que vinculará la información del catastro con el Folio Real del Registro Público de la Propiedad.

Sin embargo, la asignación de la clave no acredita por sí misma la propiedad o posesión de un inmueble, ni demuestra su superficie o colindancias. El artículo 28 también establece que no convalida actos nulos o irregulares ni implica el reconocimiento, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos.

Von Wobeser y Sierra advierte que la modernización tecnológica deberá acompañarse de mecanismos para verificar la información. “La digitalización de la información, por sí sola, no garantiza la calidad ni la veracidad de la información”, expone el despacho, por lo que considera necesario revisar posibles errores o inconsistencias que pudieran afectar el patrimonio de los particulares.

Predial, sin aumento automático, pero con posibles ajustes

La nueva legislación no crea un impuesto predial nacional, tampoco modifica las tasas o tarifas locales ni ordena que los valores catastrales deban igualarse a los comerciales, precisa Pérez de Acha.

Sin embargo, el despacho advierte que los cruces de información podrían tener consecuencias en el monto de esta contribución. “Al cruzar datos cartográficos digitales con los padrones catastrales, las autoridades detectarán construcciones no declaradas, ampliaciones o superficies subvaluadas. Esto actualizará el valor catastral acercándose al valor comercial, lo que derivará en aumentos sustanciales en el cobro final del predial”, expone.

Von Wobeser y Sierra también identifica posibles efectos en la determinación del predial, aunque introduce un matiz importante: “Ese posible efecto no equivale, por sí mismo, a establecer un aumento automático y generalizado”, debido a que el cálculo del tributo continúa sujeto a la legislación estatal y municipal aplicable.

El despacho considera necesario revisar los lineamientos que emitan las autoridades para conocer el alcance de la actualización cartográfica.

Implementación, el siguiente paso

La Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral se publicó en el Diario Oficial de la Federación el 23 de octubre del 2026 y entró en vigor al día siguiente.

Entre los primeros plazos, la Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones deberá emitir, en un máximo de 30 días hábiles, los lineamientos para implementar los planes nacionales. En ese mismo periodo, la Agencia y la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano deberán establecer las disposiciones para integrar y adoptar la Clave Única Catastral y la Cédula Única Catastral y Registral.

Las autoridades deberán adoptar los modelos homologados y las plataformas a más tardar el 31 de diciembre del 2026, con el propósito de que entren en operación el 1 de enero del 2027, conforme al calendario de la Agencia y a las capacidades técnicas y operativas de cada autoridad. 

Además, los congresos estatales tendrán 180 días posteriores a la entrada en vigor para adecuar su legislación o emitir las disposiciones correspondientes y prever los recursos presupuestarios. Los gobiernos estatales y municipales dispondrán de 180 días hábiles para armonizar sus reglamentos y normas secundarias.